2004是青島二手房市場繼續成長的一年。這一年，伴隨著銀根緊縮、央行加息等國家宏觀調控措施，以及青島舊城改造深入、土地市場秩序治理整頓、經濟適用房限轉等多維政策，島城的二手房市場正在逐步走向成熟和規范———二手樓市的“2004記憶”
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p; 市場“素描”
談及對今年二手房市場的印象，絕大多數中介公司給記者的答復幾乎如出一轍：房價與成交量整體呈上漲趨勢，但上漲幅度減緩，“供需兩旺、市場活躍”成為業內對今年二手房市場的整體認知。
一組來自官方的數據可以折射出二手房市的“堅挺”態勢：今年1－5月，青島市內四區二手房與商品房總成交數的比例達1.42：1,同比增長44％，二手房市場的火熱可見一斑。而到了10月份，金融機構上調了0.27個百分點的存貸款利率，遭遇這一“阻梗”后，雖然上市的二手房暫時增長，但整體市場卻沒有多大變動。
就各區域的交易行情而言，市南、市北和嶗山等熱點區域遭遇“冷臉”，特別是海景沿線的高檔二手房成交量減緩，而李滄、四方等北部區域成為市民“新寵”，二手樓市開始“刮北風”。作為低價房和經濟適用房主要建設點的李滄區更是熱度飚升，據房地產交易中心的數據分析表明，今年1月底李滄區二手房均價1758元／平方米，4月份開始上升，至6月底時均價已達3064元／平方米，增幅達74.2％。有關人士認為，這與近年來市政府致力于縮小南北差距，加大北部區域的城市基礎建設力度，日益改善交通、居住環境等有關。另一方面也與市民地域觀念的轉變有關，青島城市概念外延的不斷擴大讓大家接受了北部生活。
二手房大集也是展示樓市風向的一個“晴雨表”。由青房置換承辦的兩次廉價二手房大集，無論從參與人數還是現場成交量都刷新了二手房大集的紀錄，也成為廉價房市場需求熱度的一個明顯表征。而在由廣宇房產承辦的“二手新房”大集中，1萬余條1996年以后的二手新房更是受到了2萬名余市民的“追捧”，折射出市場運行的新跡象，“房齡”較短的二手房因地段、房屋品質以及升值潛力等因素而備受市民青睞，廉價房和次新房因此成為今年二手房市場的“關鍵詞”，其成交量和成交均價均有較大漲幅，且呈現較快增長的態勢。
格局“盤整”
2004年，青島房介市場上硝煙一片，外來房介品牌相繼入青“略”地，打破了本土中介一統市場的局面。先是3月份，美國百世勤登陸島城，隨后就拋出了“全程律師陪護交易”的旗號，給業內帶來了不小的震動。之后的11月19日，有著臺灣背景的瑪雅房屋山東總部又將青島當作其擴張山東的“陣營”；天津順馳集團也將觸角伸向青島，12月8日，青島順馳房地產經紀公司的10家連鎖店同時開業，且在開業初期就宣稱：免收賣方的1％中介費，以一種高姿態向“收取買賣雙方2％的傭金”這一行規“宣戰”；而據說北京的房介品牌“我愛我家”也來打探青島市場……房介市場正在進入一種群雄逐鹿、列強紛爭的市場格局，這成為今年二手房介市場中的別致風景。不少外來房介認為，進軍青島的突破口在于本土中介公司的不規范服務，因此他們將市場定位于差異化和個性化的服務品種。然而，這些外來房介能否突破本土化的門檻還有待于市場檢驗和探索。不過，進駐青島第二年就將“擴張”了30余家加盟店的21世紀不動產，作為首家“試水”青島的外來房介所走過的成長“路徑”則從側面說明本土化絕不是一個“高不可攀”的門檻。
這一年，青島的本土中介也攜著自身品牌成功地“走出去”，邁開了“青”外“圈地”的可貴一步。22世紀不動產在濟南已開了數十家店面；青房置換在“闖”進濟南、北京之后，目前正在籌劃著把“青房”開到天津；而已有56家直營店的廣宇房產自9月初啟動直營和特許加盟雙向發展的戰略以來，其廣宇·宜家居特許加盟店面也將達到近10家。記者獲悉，明年廣宇將進軍濟南、煙臺、威海、濰坊四個城市……外地品牌走進來，本土房介走出去已成為2004青島二手房介市場上不得不提的一番景象。
隨著外來中介機構的涌入，島城不少中介已開始推出送房屋財產保險、免費為買房者清潔房屋等讓利項目來應對競爭，這在一定程度上促進了市場的活躍和成熟。新廣源房產張國強認為，今后中介的發展將趨向于品牌化、規模化和規范化，一些黑小中介將面臨著嚴峻考驗。而從深層次講，外來品牌“擺陣”青島也會觸動行業“棋局”的神經。新誠信房產翟玉軍認為，外來品牌的進駐將會促進本土房介之間的聯合、協作、自律及規范。因為無論從行業還是從企業自身，只有高水平的競爭才會造就高水平的服務和企業。
我們期待著規范化的服務比拼和良性的博弈態勢成為來年二手房市場的主流圖景。
“變臉”印記
2004年，青島二手房市場出現了一些新景象，比如中介花錢征集房源、小中介“抱團”經營等，但更值得銘記的是二手樓市的一些“潛規則”正在悄然“變臉”，一個標志性事件就是曾經是一些小中介公司生存“脈系”的看房費在今年初露淡出市場之端倪。這得益于11月初發軔于北京的《北京房產中介行業自律規則》的出臺，該規定明確禁止中介收取看房費。在該“新規”生效的第一天，我市廣宇房產第一個跟進，緊接著青房置換、22世紀不動產等也打出了“免費看房”的招牌，加上明確對看房費說“不”的21世紀不動產、順馳置業和瑪雅房屋等外地房介，青島的百姓通過這些中介看房將不再交納10元至30元的看房費。看房費的退出是一個信號，預示著青島房介在外力與自身的雙重“夾擊”中正在經歷著一番成長“裂變”。而更另人欣喜的是，“北京新規”引發了島城不少中介公司對行業自律的進一步思索，如何創造一個和諧、規范、誠信的二手房交易環境，提升中介行業的美譽度等問題擺在了中介經營者的案頭，而這將伴隨著青島房介走過難忘的2004。
獨具特色的二手房大集在今年也呈現出一道清晰的“變臉”跡象。今年，共有五次較大的二手房交易大集，分別在今年5月、8月、9月、11月和12月登場。如此頻繁的二手房大集驗證了青島二手樓市的火爆，而每次大集都由一家品牌中介獨力擔綱“主唱”的特色則成為青島中介行業成長中的一個動人音符。透過這五次大集可以看出青島二手房大集的指向度更加細致，體現了青島房介在行業洗牌和與市場博弈中逐漸成長。
而另一個“變臉”則來自于消費者的置業心態。其一表現在置業區域的選擇上，今年李滄、四方、城陽等非熱點區域的二手房受寵表明，市民在置業選擇上不再盲目沖向熱點區域，而更多作長線考慮，用作投資的市民會理性審視各區域的升值空間和投資前景，用作居住的市民則更關注交通、環境、配套等問題。其二表現在人們對中介行業認同度的提升。過去，人們把中介公司只當作“房源中介”，而忽視了其在降低交易風險、提高交易效率等方面的作用。一項調查結果顯示，今年越來越多的市民將二手房交易托付給品牌中介公司，且大多數市民在購房前能理性規劃、合理選擇，一改過去看幾套房子就匆匆定奪的習慣，往往先向專業機構進行咨詢、規劃，然后再進行交易，這表明市民能更理性地考慮自身的消費成本。
明年二手房市場前景如何？對于這個問題，記者想列舉一組數據：瑪雅房屋山東總部的店面計劃在2005年鋪到30家，2006年達到50家，而順馳置業的店面計劃更是令人吃驚：2005年50家，2006年要向100家“沖刺”———從這兩組看似枯燥的數據上，我們看到了外來房介品牌對青島二手房市的“擴張野心”與樂觀預測，并以此作結，預祝明年的二手房市場更加健康、和諧。周建亮
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