業內建議，結合近期周邊區域同類樓盤成交價粗略估價；專業估價費用約為總房款的3‰－5‰
剛剛過去的2004年，二手房交易量比2003年增長了80%以上，全年度總計接近4萬套。二手房越來越成為房產市場的熱點。但仍有大多數業主對二手房市場不了解，賣房時價格報高了怕賣不出去，價格報低了又怕自己吃虧。下面就
以讀者李先生的二居室評估為例，教你
如何為房屋估個價格。
案例：李先生的這套房子是位于紅蓮中里的65平方米的兩居室，建筑年代為1993年，樓層為5/6，東西朝向，暖氣和燃氣均有，普通裝修。鏈家市場總監宮萍建議，把估價對象與近期成交的周邊區域類似房產進行比較，在價格上適當修正，便可估算出房屋的大概市價。
位置、年代、樓層對價格影響較大
鏈家提供的參考案例是宣武區廣外三義東里一套55平方米的兩居室，建筑年代為1987年，樓層為5/5，南北朝向，有暖氣、煤氣及普通裝修，近期以4800元/平方米成交。
宮萍表示，鏈家對大量成交的二手房案例進行分析后認為，需要修正的主要因素有房屋位置、建筑年代、樓層、朝向、裝修、供暖及燃氣等方面。修正百分數如下：①房屋位置：0-3%.同一小區，修正系數為0.如果房屋有更好的位置、交通、購物休閑環境等，可選取1-3%的修正；②建筑年代相對折舊：按每年2%計算；③樓層：一層為-2%，二層為0，三、四層為2%，五層為1%，頂層為-2%；高層：一層為-3%；二為-2%，三層為-1%，四、五層為0，六層及六層以上為1%，頂層為-3%；④朝向：以兩個窗口朝向為準，如果窗口多于兩個，選最好的兩個。東向為0%，南向為+2%，西向為-1%，北向-2%.⑤裝修：精裝修3年以內的為+3%，3年以上的為0%.⑥暖氣和燃氣：有暖氣和燃氣為0%，單氣為-2%.套用上述公式，李先生的住宅各項修正百分數如下：房屋位置為-3%（比三義東里的位置差），建筑年代的相對折舊為：6（與案例的房齡之差）×2%=12%，朝向為-1%，樓層為1%-（-2%）=3%，其他修正系數為0，總的修正百分數為：-3%+12%+（-1%）+3%=11%.因此，李先生的房屋價格約為：4800（案例成交價）×（1+11%）=5328元/平米。
不建議用成本法，專業估價過于復雜
另外，業主還可以用成本法，即在當初房價基礎上扣除折舊。但由于涉及到房地產開發的成本、稅費、土地取得成本等，過于深奧，所以不建議業主使用。
北京市金利安房地產咨詢評估有限責任公司董事長、估價師陳力則告訴記者，影響二手房市價的因素很多，物業類型、結構、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段、房型、采光、廚衛大小、建筑質量、外部設施、小區容積率、區域規劃等都得考慮。評估師要運用很多知識進行核算才能得出比較客觀的評估價。簡單計算的價格只能針對某一固定區域的某類房產，要得出更為精確的評估結果還需求助專業評估師，一般費用在評估總值的5‰左右。
辦按揭需到銀行指定評估公司估價
記者咨詢了多家評估機構得知，如果購買二手房需按揭貸款，則必須到銀行指定的評估公司對該房屋進行評估，由于銀行要適當地估量將來的風險，所以評估的價格不一定會同市場價格一樣，有時甚至與成交價格相差甚遠。評估費用根據評估公司和銀行簽訂的協議而定，一般收費標準是評估總值的3‰－5‰。
捷徑
指導價略滯后但可參考
一般來說，北京市建委都會發布部分二手房的上市指導價格。但是北京的二手房市場類型太多，市場很復雜且有很強的時效性。
鏈家專業人士提醒業主，指導價格很多時候都有滯后性，可以把指導價格作為參考，但不要盲從，而要根據市場最新變化，結合多種因素進行估價。
向中介打探成交價或上網評估
北京康正宏基房地產評估有限公司一位未透露姓名的評估師告訴記者，業主想要知道大概市場價格的時候不必找專業評估機構做評估，5‰的標準收取費用相對較高。事實上做按揭貸款時才真正需要做專業評估，以便順利獲得貸款。
評估師建議業主以買家身份向各中介公司咨詢自家房產周邊的價格，這樣就能得到較為真實的房屋價格，做到心里有點底。
另外，焦點房地產網和新浪房產網都推出在線免費評估系統，業主也可以上網為自己的房屋估個價。
裝修房5年后裝修估價為零
不少二手房賣家感言，一般的同類型房屋，裝修得越好越吃虧。如何在房價內計算裝修價格才算合理呢？
專業人士建議，首先判斷材料價格和人工費必須依據當前的價格，因為建材的價格波動性很大。也可以按照二手房的現有裝修水平，多到幾家裝修公司詢問目前裝修的價格。其次，按照市場慣例，裝修折舊一般按5年制計算，折舊方法按第一年10％，第二年20％的遞進方法計算。超過5年的裝修，價格基本可忽略不計。
專題采寫本報記者敖虹
特約編輯：廣偉
