2004年夏天，為進(jìn)一步滿足不同層次居民的住房需求，青島市政府適時調(diào)整了住房供應(yīng)政策，出臺了《青島市普通商品住房管理辦法》、《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《青島市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，規(guī)定新辦法自2004年10月1日起施行。這標(biāo)志著我市住房供應(yīng)體系日趨完善規(guī)范。2005年1月，市政府辦公廳又
下發(fā)了《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房銷售管理有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理有關(guān)問題的通知》，就住房新政策的實施進(jìn)行了操作層面的細(xì)化。緊接著在3月11日，市政府又組織召開了全市住房供應(yīng)體系大會，就我市的住房供應(yīng)與保障體系進(jìn)行了回顧與展望，為完善我市2005年的住房供應(yīng)體系提供了明確思路。3月21日和22日，作為我市經(jīng)濟(jì)適用房公開搖號銷售的第一批試點項目在李滄區(qū)體育中心啟動，搖號全過程由公證、監(jiān)察部門以及購房市民代表聯(lián)合監(jiān)督，這是我市啟動經(jīng)濟(jì)適用房管理銷售新模式以來的首次“練兵”；3月25日，首批經(jīng)濟(jì)適用房項目的搖號銷售入圍排序結(jié)果在本報刊登，引起社會關(guān)注。
近年來，通過一系列住房供應(yīng)政策的調(diào)整，我市已形成了按照最低收入、低收入、中等收入和高收入家庭分別供應(yīng)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房和商品住房的四個層次的住房供應(yīng)體系，住房供應(yīng)保障層次更加分明。為了讓廣大讀者明晰我市經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房等住房供應(yīng)體系的相關(guān)政策，本報記者在采訪相關(guān)部門的基礎(chǔ)上，特整理了下面這篇稿件。
廉租住房：保障與監(jiān)管并重
2001年底至2004年，我市廉租住房政策實施三年來，投入專項資金600多萬元，通過以發(fā)放租金補貼為主、減免租金和配租廉租住房為輔的方式，共為1871戶低保家庭實施了廉租住房保障，其中，住房補貼1366戶，實物配租7戶，租金核減498戶，基本解決了市內(nèi)四區(qū)人均住房使用面積4平方米以下低保家庭的住房困難。
我市簡化了廉租住房保障體系的辦事程序，進(jìn)一步理順了政策咨詢、申請受理、公示登記、簽訂協(xié)議等程序，設(shè)計開發(fā)了住房保障自動化辦公系統(tǒng)，方便了審核、辦理工作；從便利市民辦事出發(fā)，主動為孤老、殘疾等行動不便的低保家庭提供上門服務(wù)，深受社會好評。而且，自2004年10月1日起，我市擴(kuò)大了廉租住房保障范圍，將住房申請標(biāo)準(zhǔn)由人均使用面積4平方米調(diào)整為6平方米以下。提高了保障標(biāo)準(zhǔn)，在原來人均住房使用面積8平方米的基礎(chǔ)上調(diào)整到10平方米。有關(guān)部門還加大了管理力度，定期對廉租住房保障家庭的人口、經(jīng)濟(jì)收入、住房狀況等情況進(jìn)行復(fù)核，動態(tài)掌握低保家庭的住房現(xiàn)狀；嚴(yán)格按規(guī)定加強動態(tài)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時查處，較好地保證了廉租住房保障工作的順利實施。
2005年，我市將繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)廉租住房保障工作，做好調(diào)標(biāo)及新增家庭的廉租住房保障工作，計劃今年完成700戶新增低保家庭的廉租住房保障工作；還將加強廉租住房保障戶的動態(tài)管理與保障標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)研究，加強對廉租住房補貼面積標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、實物配租的租金標(biāo)準(zhǔn)等方面的動態(tài)調(diào)研，為適應(yīng)保障工作的進(jìn)一步推進(jìn)實施做好準(zhǔn)備。
普通商品住房：供應(yīng)體系新亮點
當(dāng)前，供求結(jié)構(gòu)性矛盾是房地產(chǎn)市場發(fā)展中比較突出的一個問題。增加普通商品住房供應(yīng)，是解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)矛盾的客觀需要，也是進(jìn)一步推進(jìn)住房市場化的有效措施。
根據(jù)《青島市普通商品住房管理辦法》的規(guī)定，我市的普通商品住房是指通過控制土地出讓價格，建設(shè)用地實行附加條件出讓，減少行政事業(yè)性收費，降低建設(shè)成本，銷售給中等收入家庭的商品住房。銷售對象為具有市內(nèi)四區(qū)常住戶口、無住房或住房未達(dá)標(biāo)、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍的申請人。建設(shè)用地實行附加條件出讓，行政事業(yè)性收費減半征收。銷售方式參照經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)規(guī)定實行公開銷售。2004年至今，有關(guān)部門已經(jīng)初步選定了幾個地塊作為普通商品住房試點地塊，進(jìn)行調(diào)查摸底和測算工作。另外，按照四個層次住房供應(yīng)體系的要求及各類住房的供求變化，同時還決定根據(jù)我市居民住房需求實際，從現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用住房項目中轉(zhuǎn)化一部分作為普通商品住房，銷售給中低收入家庭。今年，我市將按照《青島市普通商品住房管理辦法》的規(guī)定，本著做好計劃、量力而行、逐步實施的原則，抓緊進(jìn)行普通商品住房試點，通過控制土地出讓價格，減少行政事業(yè)性收費，降低建設(shè)成本，使普通商品住房價格與中等收入家庭相適應(yīng)；對部分戶型較大的存量經(jīng)濟(jì)適用住房項目將盡快進(jìn)行轉(zhuǎn)化，多渠道增加普通商品住房供應(yīng)。
2005年，我市在開發(fā)普通商品住房方面將從以下幾個方面著力：一是啟動試點項目。做好普通商品住房項目可行性研究分析、銷售價格測算、土地出讓方案編制等相關(guān)前期準(zhǔn)備工作，盡快實施普通商品住房試點。二是做好項目轉(zhuǎn)化。按照配套實施意見的要求，認(rèn)真研究確定經(jīng)濟(jì)適用住房項目轉(zhuǎn)化方案，抓緊搞好項目轉(zhuǎn)化。對確定轉(zhuǎn)化的項目，加強銷售監(jiān)管，依法公開銷售。三是完善配套政策。加大對其他城市普通商品住房建設(shè)相關(guān)土地出讓、銷售價格確定、房屋銷售等方面的調(diào)研，結(jié)合實際，出臺相關(guān)配套文件，進(jìn)一步完善我市普通商品住房供應(yīng)政策。同時，在推進(jìn)普通商品住房建設(shè)的同時，還將重點抓好安置住房建設(shè)，按照先建后拆，優(yōu)先安排建設(shè)的計劃，優(yōu)先安排建設(shè)資金，優(yōu)先安排施工建設(shè)，并且做好安置住房建設(shè)規(guī)模與拆遷計劃的有機(jī)銜接，使建設(shè)規(guī)模與拆遷規(guī)模相適應(yīng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房：突出保障屬性 制定新政策
新制定的《青島市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》進(jìn)一步明確了經(jīng)濟(jì)適用住房的保障性和政策性，供應(yīng)對象由中低收入家庭縮小為低收入家庭，實現(xiàn)了由“普惠制”向“保障型”的轉(zhuǎn)變。首先明確了優(yōu)惠政策：建設(shè)用地實行劃撥方式供應(yīng)、建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收、小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用由政府負(fù)擔(dān)，這三項優(yōu)惠政策的落實將會在一定程度上降低經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)成本，降低經(jīng)濟(jì)適用住房的房價。第二是規(guī)范了開發(fā)建設(shè)：要求經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)應(yīng)依法實行建設(shè)項目招投標(biāo)；明確了參與經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目招投標(biāo)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)具有三級以上資質(zhì)、相應(yīng)的資本金、良好的開發(fā)業(yè)績和社會信譽；嚴(yán)格控制戶型標(biāo)準(zhǔn)，中套型建筑面積控制在85平方米左右，小套型控制在65平方米左右；提高了準(zhǔn)入門檻：規(guī)定戶口條件為市內(nèi)四區(qū)常住戶口5年以上；收入條件為家庭人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入；住房條件為無住房或家庭人均住房建筑面積20平方米以下。第三就是規(guī)范了銷售管理：購買經(jīng)濟(jì)適用住房實行申請、審批和公示制度，統(tǒng)一組織公開銷售，加強銷售監(jiān)管，確保銷售工作實現(xiàn)公平、公正、公開。另外還完善了一房兩價和上市交易制度：規(guī)定申請人購買經(jīng)濟(jì)適用住房時，原有住房建筑面積未達(dá)到65平方米的部分，按照經(jīng)濟(jì)適用住房價格購買；超出部分按照市場價格購買。而且明確經(jīng)濟(jì)適用住房自辦理房屋權(quán)屬登記之日起10年后方可上市交易，上市交易時，應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價向政府交納收益。
完善配套政策
據(jù)了解，今后我市還將進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策，切實加強經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，落實經(jīng)濟(jì)適用住房的各項優(yōu)惠政策，控制戶型設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)審經(jīng)濟(jì)適用住房價格，使經(jīng)濟(jì)適用住房與低收入家庭的承受能力相適應(yīng)，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)適用住房的政策性和保障性。還將嚴(yán)格按照規(guī)定的銷售程序，統(tǒng)一組織，公開銷售；加大對違規(guī)銷售行為的處罰力度，堅決遏止違規(guī)預(yù)定、暗箱操作現(xiàn)象的發(fā)生；嚴(yán)厲查處房屋中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，充分發(fā)揮行政監(jiān)督、社會監(jiān)督和輿論監(jiān)督的作用，對經(jīng)濟(jì)適用住房管理全過程進(jìn)行監(jiān)督監(jiān)察，加大對違規(guī)開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)督和處罰力度，堅決遏止經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理中不良現(xiàn)象的發(fā)生。
解決新舊政策的銜接過渡
另外，為解決好經(jīng)濟(jì)適用房新老政策銜接過渡的問題，我市將組織部分經(jīng)濟(jì)適用住房房源，采取持“老證”買“老房”的形式，定向銷售給目前持有《經(jīng)濟(jì)適用住房購房證明》未購房的居民。根據(jù)《青島市人民政府辦公廳關(guān)于加強經(jīng)濟(jì)適用住房購房證明和普通商品住房銷售管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，已取得《經(jīng)濟(jì)適用住房購買證明》的居民可以按照新辦法規(guī)定的銷售程序，采取搖號輪候等公平方式輪候購買2004年12月31日前已取得《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》且已開工的經(jīng)濟(jì)適用住房項目。2005年新開工的經(jīng)濟(jì)適用住房項目，實行按照項目銷售的方式。項目具備銷售條件以后，依照新辦法的規(guī)定進(jìn)行公開銷售，以公開方式確定入圍名單后，按項目定向定量發(fā)放購房證明。持有原《經(jīng)濟(jì)適用住房購買證明》的居民申請購買，需按照新辦法的規(guī)定重新進(jìn)行審核。
市場放量持續(xù)膨脹
記者從市房地產(chǎn)開發(fā)管理局了解到，為了讓市區(qū)房地產(chǎn)市場達(dá)到總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定、市民購房負(fù)擔(dān)比較合理的狀態(tài)，經(jīng)過初步測算、現(xiàn)場查看和協(xié)商研究，青島建立了第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目庫，計劃到2010年市內(nèi)四區(qū)新增住宅1200萬平方米，約15萬套。這一目標(biāo)的如期實現(xiàn)將使青島提前10年達(dá)到建設(shè)部確立的“戶均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全”的小康住宅新標(biāo)準(zhǔn)。
為了盡快緩解市區(qū)房地產(chǎn)市場的供需矛盾，2008年以前的幾年將是加大供應(yīng)量的主要時段，每年的供應(yīng)量將可能超過200萬平方米的平均值。據(jù)了解，《青島市市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)2005年度計劃》已初步編制完成，供應(yīng)量有望突破300萬平方米。其中高檔商品住房、普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的比例初步確定為12：58：30。高檔商品住房主要分布在市南區(qū)及市北、四方、李滄中心區(qū)；普通商品住房主要分布在東西快速路、重慶路、308國道三條主要干道兩側(cè)；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)將主要在四方東部、李滄東部集中劃定一片區(qū)域，進(jìn)行統(tǒng)一征地、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一定價、統(tǒng)一銷售，控制土地成本，嚴(yán)格銷售渠道和供應(yīng)對象，確保經(jīng)濟(jì)適用住房既“經(jīng)濟(jì)”，又銷售給中低偏下收入家庭。另外，在加強住宅增量建設(shè)的同時，在存量方面，青島計劃對質(zhì)量較好、規(guī)劃保留的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治以強化功能。2005年，初步確定綜合整治舊城區(qū)60余萬平方米。
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督管力度不斷加強
2002年，為解決李滄區(qū)部分項目在實施規(guī)范管理后產(chǎn)生的滯銷問題，市政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于李滄區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)問題的通知》，將購買對象擴(kuò)大到嶗山區(qū)、城陽區(qū)居民以及軍轉(zhuǎn)干部、引進(jìn)人才。為推進(jìn)實施規(guī)范銷售管理工作，相關(guān)部門聯(lián)合對經(jīng)濟(jì)適用住房價格、銷售等情況進(jìn)行了專項檢查，并配合清理整頓房地產(chǎn)市場工作，對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)、銷售情況進(jìn)行了拉網(wǎng)式檢查。2003年，針對變相銷售行為，市國土資源和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房銷售有關(guān)問題的通知》，要求統(tǒng)一儲備房源，嚴(yán)禁未經(jīng)許可變相銷售。相關(guān)部門加大了對預(yù)售行為的監(jiān)督檢查力度，并先后對個別項目進(jìn)行了查處，較好地制止了違規(guī)預(yù)售行為，逐步規(guī)范了預(yù)售管理。2005年1月，我市出臺了《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房銷售管理有關(guān)問題的通知》，由市住宅發(fā)展中心統(tǒng)一組織公開銷售，加強銷售監(jiān)管，確保銷售工作實現(xiàn)公平公正公開。主要從公告房源、申請登記、入圍排序、公開搖號、入圍公告、輪候選房等幾個步驟穩(wěn)步推進(jìn)。為做好新老政策的銜接，滿足已核發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房購房證明》的家庭的住房需求，市國土資源與房屋管理局已于3月3日公開向社會發(fā)布銷售公告，3月21日和22日，我市第一批公開銷售的百通花園、營子村改造項目、金水翠園和晟業(yè)家園4個經(jīng)濟(jì)適用住房項目的514套住房分別公開搖號銷售，搖號全過程由公證和監(jiān)察部門、購房市民代表聯(lián)合監(jiān)督，體現(xiàn)了公正、公平、公開，搖號結(jié)果也已刊登在3月25日的青島日報上。在此試點的基礎(chǔ)上，今后我市的全部經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房房源都將依法實行公開銷售。
（本報記者
周建亮 本報通訊員 徐志勇）
