專家擔(dān)心：宏觀調(diào)控一旦半途而廢 房價(jià)將迅速上漲
等待價(jià)格下降后購買，成為近一段時(shí)期北京和上海購房者的普遍心理。
從當(dāng)前情況看，房產(chǎn)新政措施已取得一定積極效果。但未來的房地產(chǎn)市場走勢仍是眾人關(guān)心的焦點(diǎn)，圍繞這一問題記者近日采訪了相關(guān)專
家。專家表示，目前的房價(jià)回落還遠(yuǎn)未達(dá)到真正理性的境界，只是政策引發(fā)了短期效應(yīng)。現(xiàn)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)候,絕對不能半途而廢,否則觀望就變成確信房價(jià)不會下調(diào),房價(jià)將會像去年一樣快速上漲。
上海：有購房意向者不到兩成 北京：再等等成了樓市口頭禪
按照常理，６月本應(yīng)是房地產(chǎn)銷售逐步漸旺的階段，然而，北京的地產(chǎn)商卻沒法像往年那樣忙碌，政策調(diào)控帶來的“持幣觀望”正在困擾著他們。
盡管有著首創(chuàng)置業(yè)的強(qiáng)大背景，萬林義也只能選擇等待。陽光上東總經(jīng)理萬林義近日私下告訴記者，陽光上東的二期開盤將推遲到九十月份，而按照原計(jì)劃，６月底是該項(xiàng)目二期的開盤日期。“主要是政策帶來的市場態(tài)勢不明朗，市場中持幣觀望的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。我們首創(chuàng)方面和建設(shè)部、國土資源部的專家開了幾次座談會，覺得目前這種情況在九十月份之前不會有改觀，索性等一等。”他說。
當(dāng)然，現(xiàn)在苦惱的絕不止北京的開發(fā)商。據(jù)上海公開的樓盤銷售信息統(tǒng)計(jì)，2005年三月份以來，上海超過50個(gè)樓盤的平均銷售率不足三成，二三月份新樓盤開盤的時(shí)候，房源幾乎是一售而空，但三月份以后，有些樓盤開了兩個(gè)月，房子只賣出了一半。進(jìn)入5月，上海的房價(jià)開始讓開發(fā)商心疼起來，公開數(shù)據(jù)顯示，5月13日上海房屋交易均價(jià)8227元/平方米，銷售套數(shù)為276套；5月16日銷售均價(jià)就開始下降為7443元/平方米，銷售套數(shù)為232套；而到了5月18日下午5時(shí)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)則顯示，該日上海房屋交易的均價(jià)為6928元/平方米，銷售套數(shù)為287套。至此，房產(chǎn)新政出臺一周，上海房價(jià)竟下跌了近2000元/平方米。據(jù)近日出版的勞動報(bào)報(bào)道，第十七屆中國上海房地產(chǎn)展示交易會近日閉幕，一股觀望氣氛彌漫其中，很多人受價(jià)格因素制約，仍處在觀望狀態(tài)，有購房意向者不到兩成。
央行上海分行最近公布的數(shù)據(jù)顯示，5月末，上海市中資金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款當(dāng)月新增20.8億元，同比少增25.6億元，這似乎預(yù)示著，上海樓市自住性需求真實(shí)狀況正在逐步顯現(xiàn)。中房指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，上海目前房價(jià)還是太高，平心而論，想在上海買房的人多，但買不起房的人也多。這在很大程度上抑制了自住性需求的釋放。陳晟認(rèn)為，目前上海房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，正展開下降周期的第一輪博弈。兩個(gè)月后，也就是9月份左右，才會看到上海樓市的真實(shí)需求，也就是自住性需求的情況。
房價(jià)回落只顯現(xiàn)短期效應(yīng) 應(yīng)警惕北京重蹈上海覆轍
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年1至5月份，全國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9％。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格上漲11.3％；商業(yè)營業(yè)用房的銷售價(jià)格上漲4.1％。多名經(jīng)濟(jì)學(xué)家根據(jù)這組數(shù)據(jù)作出這樣的分析——房價(jià)仍會在下半年持續(xù)上漲。
其實(shí)對于投資者的行為和心理，投資者本人和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該最有發(fā)言權(quán)。上海的馮先生就是一個(gè)投資客代表。他于2003年買了一套5500元/平方米的房子，到2004年9月時(shí)，以8100元/平方米的價(jià)格在中介掛出都非常搶手，馮先生并沒有見好就收而是繼續(xù)等待，希望房價(jià)繼續(xù)上漲，再多“撈”一把。沒想到的是，猶豫間加息、限制貸款、提高收付、征收差額營業(yè)稅等平抑房價(jià)的政策都出來了，突然間馮先生的房子便無人問津，此時(shí)上海出現(xiàn)了大量的二手房拋盤。中介公司表示，掛牌的二手房源增加幅度較大，但成交量和成交價(jià)格則在反方向下跌。中介方面分析，房源激增，價(jià)格下跌主要是由于投資者心理恐慌，拋售者眾，但購房者則企盼房價(jià)理性回落，持幣待購，這樣就形成了供大于求的局面，價(jià)格下降也是情理之中的事。
與此同時(shí)，北京的投資客同樣也表現(xiàn)出了恐慌心理。一方面是一級市場上投資性買家減少，更多的則表現(xiàn)在二級市場，據(jù)金誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理邱宏介紹，“國八條”出臺之后登記出售二手房源的客戶明顯增多，“七八意見”的具體條款則更加速了這一步伐，意見中的營業(yè)稅等具體政策使很多人產(chǎn)生了恐懼心理。據(jù)鏈家統(tǒng)計(jì)顯示，第十七屆房交會的成交量比上一屆降低了25%，二手房的成交價(jià)格也在近兩年來首次顯現(xiàn)出下跌趨勢。
通過對比不難發(fā)現(xiàn)，在房產(chǎn)政策影響之下，上海的房地產(chǎn)市場對政策的敏感性比北京要強(qiáng)很多。原因何在？業(yè)內(nèi)人士表示，一個(gè)理性的市場對政策的反映敏感性不強(qiáng)，而一個(gè)非理性的市場則要敏感的多，正如“國八條”一出，上海的房價(jià)就應(yīng)聲而落。在政策“猛藥”下發(fā)之前，上海房價(jià)一路猛漲，但是租賃卻并不是很理想；北京房價(jià)也在上漲，但租賃市場也呈比較樂觀的狀態(tài)。這就折射出一個(gè)問題，那就是上海的房價(jià)虛高，很多投資者在支撐市場，而實(shí)際需求并沒有表現(xiàn)的那么旺盛；北京的市場則相對理性，一級市場價(jià)格上漲，租賃市場也能跟進(jìn)。
那么，在政策影響之下，上海房地產(chǎn)的成交量和成交價(jià)格都下降了，是否就意味著市場已經(jīng)理性了呢？浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬表示，每次一個(gè)新政策出臺前后都會迎來房價(jià)平穩(wěn)或回落期，但如果政策出臺一段時(shí)間沒有新政策跟進(jìn)，市場預(yù)期又會發(fā)生改變，房價(jià)又將繼續(xù)走高，這就緣于一些根本因素沒有徹底解決，包括金融、稅收和土地供應(yīng)三個(gè)方面。看來，虞曉芬的分析很好地解釋了上海房價(jià)波動大的原因。并且暗示了這樣一個(gè)道理，目前的房價(jià)回落還遠(yuǎn)未達(dá)到真正理性的境界，只是政策引發(fā)了短期效應(yīng)，要真正讓市場走向理性，還必須有新政策出臺，并且擊中問題要害。
責(zé)任編輯 原霞
