我們對2005上半年地產進行盤點發現，過去的這半年是多么的不容易。我們不僅經歷了2004年的一系列的政策變動：央行的加息；8月31日后不得再以協議方式出讓土地，被業界稱為“8.31大限”；開發商自有資金比例提高到35％。同時2005年上半年國家陸續出臺了一系列宏觀調控的相關政策，中央意在通過“地產
新政”抑制房價增長過快。對于青島東部1萬元／平方米左右的房價來說房價也許漲幅過快，對于膠南市來說房價不是過高，為什么這樣說呢？可以從經濟拉動、消費支撐、開發成本加大、推廣費用增加等方面來分析。 區域經濟：西海岸板塊經濟拉動膠南地產發展提速
在2005年房地產業內人士認為，青島地產市場的發展趨勢之一是房價不但不會降反而會持續上漲。膠南地處西海岸經濟帶上，其優越的工業基礎、交通狀況、招商引資力度、自然環境、人文環境，以及與青島的經濟裙帶關系的緊密等因素，特別是“南隧北橋”的建設，這些都直接影響了房地產的發展，房地產的價格不但不會往下走，而且肯定會持續增長。
本土經濟：膠南本市經濟支撐房地產加快發展
膠南市位于青島西海岸，是青島構建國際都市的重要區域。大青島的五個經濟組團膠南就占兩個。良好的自然環境和歷史人文環境為其經濟提供了發展的基礎。特別是國內的海爾集團、青島鋼鐵集團、青島雙星集團等大企業在膠南建設工業園區，海外的如新加坡、韓國、日本等國外企業入駐膠南。膠南已經成為青島最具發展潛力的郊區城市之一，同時膠南經濟的發展也為膠南房地產發展提供了強力支撐。
消費支撐：經濟發展為房地產提供龐大的消費群體
青島和西海岸經濟發展為膠南房地產發展提供了龐大的消費群體，具體而言體現在兩個方面：
其一，房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢。據對西海岸房地產市場的測算，近幾年來每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數的10％。隨著收入的增加，居民居住觀念發生了變化，5年換購一套住房在未來幾年應當能夠持續保持。其二，舊村改造拆遷安置增加房地產市場的整體需求，這部分需求將保持穩定的增長。
開發成本：建設成本加大，開發企業面臨重新洗牌
膠南的土地價格近幾年增長過快，去年市場平均土地價格在90萬／畝，今年增到140萬／畝，最高達到240萬／畝。地價使項目成本大幅度增加。同時開發企業還要交納多種房地產項目的配套費用，如基礎配套設施、消防評估、人防設計等，還有施工圖紙審查費、擔保金等。
在施工中建筑材料價格也較前幾年有很大提高，如鋼材、鋁合金、閉路電視監控系統等。
銷售成本：企業創牌及項目推廣銷售費用加大
隨著市場的日益成熟，消費者的消費理念也越來越成熟，對項目的要求也越來越高，從過去僅僅滿足居住的功能，變為現在的消費者開始關注項目的品質和環境等。開發企業要發展就必須提高企業的自身層次，創出自己的品牌。無論是企業創品牌還是對項目進行銷售都要做宣傳推廣，其費用也很大。
總之，對膠南房地產的發展，應該放在宏觀的經濟形勢下進行分析，無論是國家還是青島區域經濟對其影響都是深遠的。同時項目本身的品質和成本也直接奠定了房價的基礎。用一句話概括就是：品質決定價格，政策影響價格，需求支撐價格。本報記者本報通訊員
