不管是評(píng)價(jià)投資，還是評(píng)價(jià)住房供給情況，或者是評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)以及房?jī)r(jià)與收入之間的關(guān)系，都必須將其他非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)投資、供給、銷(xiāo)售的情況合并計(jì)算，才能得出較為全面的中國(guó)住房建設(shè)與消費(fèi)結(jié)論
任志強(qiáng)
去年的REICO年度工作報(bào)告，全面地反映了全國(guó)房地產(chǎn)投
資和房地產(chǎn)建設(shè)投資之間的關(guān)系，揭示了幾乎被所有經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員高呼的房地產(chǎn)投資過(guò)熱的真相，即全國(guó)的房屋建設(shè)投資并沒(méi)有出現(xiàn)投資過(guò)熱與高增長(zhǎng)，“把天捅了個(gè)大窟窿”。今年第二季度REICO工作報(bào)告所做的全面反映中低收入家庭住房情況的調(diào)查再次把天捅了個(gè)窟窿。
調(diào)查結(jié)果與調(diào)控原因相左
此次國(guó)家宏觀調(diào)控以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為重點(diǎn)，意在抑制投機(jī)、增加中低收入家庭住房供應(yīng)，其主要原因是2004年國(guó)內(nèi)一些地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了兩位數(shù)的高增長(zhǎng)，因此從中央到部委，再到地方政府分別打出了一系列的組合拳，限制高檔住房的建設(shè)，增加普通商品房的供給，要保障中低收入家庭的住房問(wèn)題，以體現(xiàn)政府的親民形象。
但REICO調(diào)查報(bào)告的結(jié)果是：在家庭收入與家庭住房的同比中，中低收入家庭的住房情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于高收入家庭。
目前在社會(huì)中引起重大爭(zhēng)議的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)濟(jì)適用住房投資比例與竣工比例自2000年達(dá)到高峰之后，逐年快速下降。由于在我國(guó)平均房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)中，經(jīng)濟(jì)適用住房在拉低平均房?jī)r(jià)中產(chǎn)生巨大作用，因此經(jīng)濟(jì)適用住房的比例降低會(huì)使房?jī)r(jià)增幅加大。
1998年~2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)濟(jì)適用住房竣工2.68億平方米，占同期累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工總量的18.74%。但非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房的竣工面積卻高于商品房開(kāi)發(fā)竣工的總量。矛盾的根源就在于全社會(huì)的目光都緊緊盯在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)情況，而忽略了非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)總量，因此將所有不滿的抱怨都傾倒在開(kāi)發(fā)商的頭上。
1998年~2003年期間，全國(guó)城鎮(zhèn)累計(jì)新建增量住宅為33.1億平方米，其中房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)累計(jì)竣工面積為14.3億平方米(其中2.68億平方米為經(jīng)濟(jì)適用住房)，僅占全部住宅竣工面積的43.2%，而非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅竣工面積高達(dá)18.8億平方米，占56.8%。
根據(jù)16個(gè)城市的抽樣結(jié)果計(jì)算，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房竣工總量為11.28億~13億平方米之間，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)H為全部經(jīng)濟(jì)適用住房的20%左右，另外80%的經(jīng)濟(jì)適用住房為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式建設(shè)。全部經(jīng)濟(jì)適用住房的竣工總量大于同期全部商品房的竣工總量。
遺憾的是，這部分經(jīng)濟(jì)適用住房的投資建設(shè)、竣工及銷(xiāo)售情況并沒(méi)有和房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他信息同時(shí)并列于統(tǒng)計(jì)之中，尤其是沒(méi)有將這些房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)于平均房?jī)r(jià)之中。
如果中國(guó)的房?jī)r(jià)只是單獨(dú)計(jì)算市場(chǎng)中的商品房?jī)r(jià)格，那么這個(gè)平均房?jī)r(jià)與中低收入家庭的住房無(wú)關(guān)，也與二手房的交易價(jià)格無(wú)關(guān)。
如果在原有的平均房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)中，只包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各類商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房而不包括非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房房?jī)r(jià)，那一定會(huì)讓市場(chǎng)信息更加混亂，憑借這種錯(cuò)誤的信息分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，制定調(diào)控政策，一定會(huì)產(chǎn)生不利于市場(chǎng)正常發(fā)展的后果。
假定將全部經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格加到平均房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)中，則中國(guó)的城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)估計(jì)會(huì)大大低于1500元/平方米，那么是否還會(huì)有人說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)太高？還會(huì)有人說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比例太高？
注意！不管是評(píng)價(jià)投資，還是評(píng)價(jià)住房供給情況，或者是評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)以及房?jī)r(jià)與收入之間的關(guān)系，都必須將其他非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)投資、供給、銷(xiāo)售情況合并計(jì)算，才能得出較為全面的中國(guó)住房建設(shè)與消費(fèi)結(jié)論。
實(shí)際狀況
從供給方面已經(jīng)反映出總量上實(shí)際差異，那么中低收入家庭的實(shí)際情況如何呢？
當(dāng)所有的政策和媒體都在重炮猛攻高檔房和大戶型的住房建設(shè)時(shí)，其實(shí)都僅僅把目光集中于當(dāng)年市場(chǎng)中所供給增量住宅中的高檔房和大戶型，卻忘記了傳統(tǒng)建設(shè)中存量住房的情況，也并不知道高收入家庭在最近的兩三年才能開(kāi)始用商品房的消費(fèi)方式進(jìn)入擴(kuò)大住房面積和提高住房質(zhì)量的過(guò)程。
這部分增量在巨大的存量混合中幾乎被淹沒(méi)了。
被輿論和政策所攻擊和壓抑的所謂高消費(fèi)不但不是一手市場(chǎng)中的主流，也沒(méi)成為城市住房消費(fèi)的主流。甚至高收入家庭的住房面積并沒(méi)有與中低收入家庭的住房面積拉開(kāi)差距，而且與收入差距極不相當(dāng)(不計(jì)算房屋的新舊與質(zhì)量，僅計(jì)算面積數(shù))。
報(bào)告中按16個(gè)城市(包括北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、杭州、福州、長(zhǎng)沙、武漢、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、太原、西安和廈門(mén))的調(diào)查情況，列舉了中低收入家庭的住房現(xiàn)狀，并按70%的中低收入家庭和30%的中等偏低收入家庭的住房情況、收入情況分別與全國(guó)城鎮(zhèn)居民的平均值和高收入家庭住房情況及收入情況進(jìn)行了對(duì)比，充分說(shuō)明中低收入家庭的住房情況比統(tǒng)計(jì)預(yù)想的情況要好得多。
2004年中，中低收入家庭(70%組)人均住房使用面積僅比全國(guó)平均值低0.45平方米，相當(dāng)于高收入家庭人均住房面積的79%，戶均面積的88%。而中等偏低和低收入家庭(30%組)的人均住房使用面積僅比全國(guó)平均值低1.98平方米，相當(dāng)于高收入家庭人均面積的73%，戶均居住面積的85%。
這組調(diào)查的數(shù)字恰恰反映了城鎮(zhèn)居民住房的現(xiàn)狀，也充分說(shuō)明了中低收入家庭住房的現(xiàn)狀并沒(méi)有與高收入家庭拉開(kāi)差距，并且沒(méi)有因收入低而住房差。
但收入情況則差距明顯。2004年中低收入家庭(70%組)的人均收入相當(dāng)于高收入家庭的39%，與住房人均比79%相差一倍。中等偏低和低收入家庭(30%組)的人均收入相當(dāng)于高收入家庭的27%，與住房人均比73%相差2.7倍。
雖然從1998年~2003年高收入家庭的住房面積與中低收入家庭的住房面積差距開(kāi)始加大，但速度很慢。反之，調(diào)查數(shù)據(jù)表明，中國(guó)政府在住房政策向中低收入家庭傾斜上已做得很好了，用財(cái)政補(bǔ)貼的轉(zhuǎn)移支付方式大大平衡和縮小了貧富之間的差距。這種調(diào)整作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定作用，也使中國(guó)城鎮(zhèn)住房的社會(huì)和諧達(dá)到高度的一致。
在調(diào)查中，從房屋獲得的方式看，中低收入家庭中租賃公房的比重最大，而房改房則在中等偏低收入家庭到高收入家庭組中占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。商品房的總量在整體住房中僅占很低的比例。2003年商品房總量?jī)H為全部住宅總量的13%，分別在不同收入組中均低于10%。但中低收入家庭和中等偏高加低收入家庭的住房在16個(gè)城市的自有率分別為66.64%和60.48%，低于全國(guó)平均的81%的自有率。
由此可見(jiàn)，除政府定價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房之外，中低收入家庭的住房問(wèn)題與市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)高低無(wú)關(guān)，此次調(diào)控穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策并不能解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。
另外，在北京、太原、西安三市的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房情況的調(diào)查中，絕大多數(shù)家庭當(dāng)前的收入比購(gòu)房時(shí)的收入大幅提高。購(gòu)房不但沒(méi)有讓更多的家庭負(fù)債，反而因住房的有效解決使住房消費(fèi)支出降低，這更體現(xiàn)了通過(guò)住房轉(zhuǎn)移支付而彌補(bǔ)的收入差距的優(yōu)勢(shì)。嚴(yán)格地說(shuō)，已有自有住房的中低收入家庭已經(jīng)是中國(guó)的有產(chǎn)階層了。僅僅用收入這個(gè)單一指標(biāo)已不能說(shuō)明生活的標(biāo)準(zhǔn)與社會(huì)的現(xiàn)狀了。
再現(xiàn)真實(shí)
二季度報(bào)告反映出的最嚴(yán)重的問(wèn)題是政策調(diào)控之后，交易量的快速下降。
一是銷(xiāo)售面積的快速下降，1~6月份增幅與去年同期相比下降了13.7%，增幅降至近年來(lái)的最低水平。
二是在全國(guó)40個(gè)一線城市和部分二線城市中，已經(jīng)有一半的城市預(yù)收定金與預(yù)售款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，多數(shù)城市增幅下滑。交易的“凍結(jié)”效應(yīng)已在全國(guó)普遍出現(xiàn)(除少數(shù)城市仍保持高速增長(zhǎng))，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條可能會(huì)斷裂。
三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅已下降到近年的歷史最低點(diǎn)，將可能繼續(xù)下降，不但達(dá)到了預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，而且還會(huì)繼續(xù)產(chǎn)生滯后效應(yīng)。而消費(fèi)預(yù)期的變化則是影響今后市場(chǎng)的重要因素，政策對(duì)消費(fèi)預(yù)期的影響尚未完全顯現(xiàn)出來(lái)。
REICO工作室的報(bào)告是要用全面正確的分析辦法，不但讓更多的人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況有及時(shí)、充分、全面的了解，同時(shí)將房地產(chǎn)之外，非市場(chǎng)化因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響用全面的統(tǒng)計(jì)分析給出正確的描述。
一個(gè)最明顯的誤解，就是幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、媒體和研究機(jī)構(gòu)都僅僅將中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行簡(jiǎn)單的對(duì)比，卻忘記了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非完全市場(chǎng)化的市場(chǎng)這一事實(shí)。如果僅僅用房地產(chǎn)市場(chǎng)化的一部分與國(guó)外情況對(duì)比，必然會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的結(jié)論。
讓更多的人了解市場(chǎng)，是REICO報(bào)告的初衷。但愿報(bào)告能讓更多的輿論對(duì)中國(guó)的市場(chǎng)給以正確的判斷和理解，讓所有的投資者和消費(fèi)者有權(quán)根據(jù)正確的信息做出正確的選擇。
責(zé)任編輯 原霞
