房價真實成本：差太遠！ 新華社記者在北京上海福州珠海等地的調查讓房產商的“成本決定論”不攻自破
對大中城市過高的房價降不下來，開發商一個主要的說辭是“成本決定論”，即地價漲得不得了，建筑用料省不了，各種稅費少不了。這些開
發成本不降，房價就落不了。但記者近期在福州、珠海和京滬等地的調查發現，房價事實上大大偏離了真實成本，而開發商確實存在高額利潤率。
利潤達60％至70％
在珠海、福州等地，記者根據建筑設計、造價咨詢、土地儲備、物價管理等單位提供的情況交叉印證，對一些樓盤進行了“成本核算”，結果發現，開發商的利潤率遠遠超過自己宣稱的15％或20％，事實上高達60％至70％。而上海、北京等地，房價畸高，但開發成本除地價外，多與其他省會城市相同，因而利潤率遠遠不止這些，有的甚至是一兩倍。
建設銀行珠海市分行造價咨詢中心負責人說，從建設成本看，各大中城市差不多，多層、小高層和高層住宅造價一般分別為每平方米800元、1000元、1400元；地價過去很低，現在實行公開招標、拍賣、掛牌銷售，沒什么秘密，目前一般占房價的20％。說到其他成本費用，長宇（珠海）國際建筑設計有限公司負責人陳少敏說，銷售管理費用對開發商是個小數，攤到每平方米很小。至于稅費等，大約是銷售額的百分之幾，有些是政策規定明確應該交的，有些是政策上不清晰的“灰色地帶”，開發商可能拿出100萬元“公關”，然后就可能節省500萬元。
“概念炒作”拉升房價
珠海許多房地產商認為，當地房價比起同省的深圳、廣州等地還太低。當地市政府相關部門負責人也暗示，珠海房地產還有較大上升空間。記者采訪發現，一些開發商無一例外地叫賣“預期中的利好消息”，像珠港澳大橋、輕軌、鐵路、高速公路等的修建計劃等。
珠海市公評工程造價咨詢有限公司注冊造價工程師王新峰等人說，珠海市一個較大的樓盤不在市中心，但銷售均價接近6000元／平方米，實際上，它的成本估計不超過3500元／平方米。
一些業內人士說，沿海一帶的房價每平方米賣到八九千元乃至數萬元，其實成本高不了多少，利潤最起碼達到150％。
“壟斷模式”抬高房價
記者在上海、北京、珠海等地調研發現，常常有很大的區域性地塊被政府賣給同一家開發商，從而形成“壟斷性開發”。去年下半年，珠海市將市區六七百畝的一個較大區域賣給號稱“珠海地王”的開發商，地價高達十多億元。這一開發商的負責人對外宣稱：自己儲備的可供開發的土地至少夠公司開發六七年！
目前的房價就是由開發商的壟斷地位形成的壟斷高價，即使把開發商的成本降為零，它仍然會索取壟斷高價，房價也不可能降下來。
珠海市土地儲備發展中心主任權力說，城市房地產管理法有規定，土地2年如果不開發就收回，但政府拍賣土地給開發商簽訂的合同通常規定2到3年為開工期，所謂閑置是從開工后才計算的，這樣實際上延長了收回期。
“價格合謀”助推房價
房地產的這一現象與經濟學中的“價格合謀”概念十分相似。即一定區域內的開發商會自覺采取“價格領袖制”的形式，由第一家開發商首先定價，后來者都跟隨定價。
從全國來看，通過實行土地“招拍掛”制度不過兩年左右，現在開發的樓盤大都是過去通過協議或低價拿的地，為什么房價還這么高？
珠海市目前開發的樓盤絕大部分是2003年“招拍掛”以前取得的土地，那時地價一般每平方米不超過600元，有些每平方米二三百元就拿走了�，F在“招拍掛”的地塊大約1300元／平方米左右，但它只占目前房產市場土地供應量很小一部分。市內某區域一個通過“招拍掛”取得土地的樓盤，現在均價賣到5900元／平方米，周邊其他樓盤便跟風而上。
“政府生財”驅動房價
中國人民銀行近日公布的《2004中國房地產金融報告》中分析認為，對地方政府經營土地缺乏有效制約也推動了房價上漲。在中國，地方政府以地生財，土地出讓金是其重要的資金來源，70年住宅土地收益由一屆政府占用的制度安排，使地方政府成為房地產市場膨脹的直接受益者。
高房價意味著明顯的城市建設政績。一些城市用部分公共利益與開發商作交換條件，以此“加快城市建設步伐”；但得到種種“優惠”的開發商卻不會因成本降低而壓低房價，相反會與地方政府一唱一和，以周邊公共基礎設施的改善為由炒高房價。
尾聲
房價的調控不會一步到位。許多專家認為，目前宏觀調控的步伐基本上是適當的，讓房價上漲的速度漸漸回落，逐步與經濟增長速度同步。
但更多的普通消費者表示，無論如何，房價應更接近真實成本。因為房地產業關系國計民生，“居者有其屋”又是全面建設小康社會的主要目標之一，政府有責任適當干預，讓開發商保持合理利潤而不是暴利。
新華社供本報特稿
