近日，北京市地稅局、財(cái)政局、建委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于個(gè)人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》，猶如一針強(qiáng)心劑，給頗感吃力的二手房市場帶來了勃勃生機(jī)。對普通住房標(biāo)準(zhǔn)以及購房時(shí)間的確認(rèn)做出了明確規(guī)定：首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離
地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，均視同普通住房。
同時(shí)，對于征收營業(yè)稅的兩年時(shí)間的界定標(biāo)準(zhǔn)有了補(bǔ)充規(guī)定。對由于合理客觀原因，購房人未能及時(shí)取得房產(chǎn)證并辦理契稅手續(xù)的，可以原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時(shí)間作為購房時(shí)間。
銷售免征營業(yè)稅二手房源有效釋放
根據(jù)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》的規(guī)定，自今年6月1日起，個(gè)人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。因此，普通住房概念的確定顯得尤為重要。新規(guī)定的出臺(tái)，將六類住房劃入普通住房，擴(kuò)大了享受免征營業(yè)稅待遇的范圍。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，公房購買價(jià)格通常較低，如果按其買賣價(jià)格的差額征收營業(yè)稅，賣房者將承擔(dān)很大的稅額，極大地打擊了賣方的積極性。新規(guī)定的出臺(tái)，極大地激發(fā)了公房賣主的交易熱情，促進(jìn)公房的買賣，也就大大釋放了二手房源。
從目前京城存量房市場來看，已購公房占到市場總存量310萬套的2／3；在京城二手房交易市場上，已購公房也占到成交量近50％的份額。由此可見已購公房在二手房買賣交易中的重要性。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，90％以上購買二手房的人是用來自住的。
購買享受優(yōu)惠購房熱情提升
根據(jù)原政策的規(guī)定，購房者購買非普通住宅需按3％的稅率計(jì)征契稅，其中這部分非普通住宅中實(shí)際包括了部分大戶型、價(jià)格較高的已購公房。而現(xiàn)在將已購公房劃入普通住宅，這樣就不受面積和價(jià)格的限制，購房者一律可以享受到優(yōu)惠政策：按房價(jià)的1.5％計(jì)征契稅。
北京一家品牌中介公司企劃部殷女士談到，在新規(guī)定出臺(tái)前，部分客戶在交稅時(shí)考慮到必需全額征收契稅，產(chǎn)生了“持幣觀望”的心理。現(xiàn)在，即使購房者選擇了面積超過140平方米，實(shí)際成交價(jià)高于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍的待售公房，也屬于具有保障性質(zhì)住房范圍內(nèi)的房屋。在繳納契稅時(shí)能夠享受到按房價(jià)1.5％征繳契稅的優(yōu)惠政策，從而刺激了購房者的購買熱情。
放寬計(jì)算方法便利買賣交易
根據(jù)原政策出售房屋繳納營業(yè)稅規(guī)定，需以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上所注明的時(shí)間作為其購房時(shí)間，滿足個(gè)人購買普通住房超過兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易銷售時(shí)才能免征營業(yè)稅。按照這樣的劃分，許多已經(jīng)早早就交完了購房款但取得房產(chǎn)證不滿兩年轉(zhuǎn)手交易的已購公房業(yè)主，在出售時(shí)則必須按全額繳納營業(yè)稅。受此政策限制，很多公房業(yè)主只得暫時(shí)“由售轉(zhuǎn)租”。新政策對此的規(guī)定，更具人性化。
已購公房一直處于一種尷尬的局面：一是其是否屬于普通住房，一直沒有權(quán)威解釋；二是已購公房其實(shí)是居住者早在多年前就買下來的，可由于種種原因，房產(chǎn)證多是近一兩年才拿到手。而根據(jù)6月1日起實(shí)施的營業(yè)稅新規(guī)，只有普通住房才能在兩年后出售時(shí)免征營業(yè)稅，因此“普通住房”和“兩年后”這兩個(gè)免征營業(yè)稅的必要條件，成為很多已購公房產(chǎn)權(quán)人的煩心事。京城房產(chǎn)稅收新政細(xì)則的出臺(tái)，其實(shí)是對已購公房與這兩個(gè)必要條件的關(guān)系進(jìn)行了詳細(xì)解釋。
有關(guān)人士認(rèn)為，三部門聯(lián)合出臺(tái)的《補(bǔ)充通知》，對政策的解釋更加細(xì)化，使政策所限制的對象更加準(zhǔn)確，政策的效應(yīng)也更加積極，有利于北京二手房市場的繁榮發(fā)展。
