2006年，房地產市場又度過了一個“調控年”。一系列調控政策的出臺產生了積極效果，房地產發展戰略開始顯露出從產業政策向公共政策回歸的姿態。與此同時，房價居高不下、“且調且漲”的現實與預期存在距離，一些逆調控預期的“苗頭”需引起警惕。要達到穩定房價的目標，2007年必
須成為“政策執行年”。
硬約束軟化房價矛盾
無論是地方政府、開發商還是普通民眾，普遍認為2006年房地產調控中最具影響力的措施是結構調整：套型面積90平方米以下的住房須占開發總量70%以上。對于這項硬約束，一些地方政府和開發商頗有微詞，認為這是一刀切，是市場經濟的倒退。但百姓拍手稱快，多數房地產研究者也認為，這項調控對準了樓市問題的癥結，生產出更多廣大中低收入人群能支付得起的住房產品，才能鈍化高房價引起的社會矛盾。
復旦大學經濟學教授尹伯成認為，“國六條”的出臺給房地產市場傳遞了一個強烈信號：國家在房地產發展戰略上開始從產業政策向公共政策回歸，從過度市場化向社會保障屬性傾斜。與往年相比，這是2006年房地產市場最大的變化。
受宏觀調控政策影響和市場引導，2006年房地產開發投資出現了可喜的變化：住房供應結構調整有了良好的開端，特別是經濟適用房開發投資增幅由負轉正。上半年，全國經濟適用房開發投資由2005年的負增長14.6%轉變為增長6.1%，增幅提高了20.7個百分點。住宅投資占房地產業投資的比重由2005年的67%上升到69%。房地產市場供給結構正在向宏觀調控預期的方向發展。
四個逆調控苗頭需警惕
調控成績有目共睹，但2006年房地產市場出現的一系列“逆調控”預期的苗頭值得警惕。
一是高房價全局性蔓延，不再是局部性問題。在東部地區，不僅一線城市房價逆勢高漲，一些三線城市房價漲幅也嚴重脫離當地居民收入。譬如浙江省麗水市，2006年11月新樓盤均價已超過6000元/平方米，而麗水的人均GDP不及浙江省平均水平的一半，當地一對收入中上的夫婦月收入總和也不過4000元左右。
二是房地產投資有所減少，但高溫未退。據統計，2006年1至11月份全國城鎮固定資產投資79312億元，其中房地產開發投資18212億元。這意味著，每５塊錢固定資產投資中，就有１塊多錢投進了房地產。
從資金構成看，去年進入房地產市場的銀行資金不僅沒有減少，反而增速更快。貸款在房地產開發資金來源中的比例由2005年的18%上升到22%以上。市場將“穩定房價”的政策理解成為對國內房地產市場的隱性擔保，加上商業銀行利益驅動，投資便涌入房地產市場。
三是地價成“脫韁野馬”，推高房價預期。去年，與樓市調控措施迭出形成強烈悖論的一個現象是：各地“地王”、“樓王”頻生。事實上，“地王”的誕生意味著這一地區的房價有了一個新的標桿作為參照向上攀升。開發商正是利用這一點，制造房價上漲預期，結果房價的漲幅比地價的增幅還大。
四是外資在加速涌入樓市。在人民幣升值的帶動和強烈預期下，2006年三、四季度，外資或明或暗投入房地產市場的勢頭在加速。在上海，繼上半年美國的基匯資本買下了瑞安集團翠湖天地御苑一棟住宅樓之后，下半年收購案又一個個浮出水面。11月，美國房產商漢斯公司以17億元購得上海新江灣城地塊，進行綜合性住宅項目開發。此前，歐美房地產商很少直接拿地進行開發。
呼喚2007樓市政策“執行年”
對于2006年的樓市，老百姓有一個普遍性的疑問：“中央不停調控，怎么房價還在不斷上升？”他們強烈盼望好政策能執行到位，在“落地”過程中不“懸空”。一些業內人士也認為，從2005年的“國八條”到2006年的“國六條”及其細則，樓市調控方向、措施是對路的，關鍵是完善相關制度，建立長效機制，使2007年能成為調控政策的“執行年”。前瞻2007年的樓市調控，應該包括以下重點內容：
地價飛漲需得到適當遏制，限制房價上漲的前提是土地價格上漲也需限制。土地總體規劃的調整審批權限以及土地出讓金的管理權限應上收，建設項目用地管理要更加嚴格。
將地方住房結構、保障建設、土地收益列支諸情況列為人大審議內容，討論、問責。以９部委在“國十五條”中提出的各地政府“要把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制”為依據，嘗試從2007年開始，在地方人代會上，將上一年該地區的土地出讓收益及其使用情況，廉租房、經濟適用房建設、竣工面積及配置情況，以及商品住宅的價格檔次、戶型、面積的比例情況，提交人大代表審議。
完善稅收與貸款政策，實行差別稅率和利率，杜絕富人搭窮人的便車。韓國政府調控樓市的一些手段值得我國借鑒：對擁有大量房地產的富裕階層征收“綜合房地產稅”，出售第二套以上房產需交納30%的資本收益稅；購房款須自付６成以上；普通市民的住宅長期抵押貸款利率下調。我國宜對高價商品房課以級差消費稅，對中低收入者則直接補貼廉租房。
中西部地區房價上漲脫離當地居民收入需密切關注。2006年，大批中小開發商退出東南沿海市場，“到中西部三線城市再摘一輪果子”的想法在房產界已付諸行動。中西部地區普通居民購買力比東部低，制造業的中西部轉移才剛剛起步，如果提前透支房價，其接受東部地區經濟輻射的進程將滯緩。在制造業的成本構成中，土地成本和潛在的房價成本，都會體現為建設和工資成本。
重點監管外資基金動向。目前，國家對外資進入國內房地產市場所設置的門檻并不高，外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元的，要求注冊資本金不得低于投資總額的50%。這對財力雄厚的外資基金影響不大。政府應將外資基金列為重點監管對象，通過稅收、外匯管制、投資規模等手段，對外資基金進入境內進行有效監管。
