日前，晚報讀者李先生撥打樓宇熱線88762259反映，青島康橋地產有限公司在城陽北部開發的學府康庭項目現正在銷售，開發商推出了精裝修房返租活動，購房者在簽訂購房合同的同時，可以將購買的精裝修房出租給康橋地產，租約三年，每年回報5%。王先生問，返租這種模式對購房者而言究
竟有無風險？
返租銷售重新抬頭
“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產開發企業為促進銷售，與買家約定，在出售后的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。
“返租銷售”是房地產市場中的一種營銷手法，興起于上世紀90年代中期，其實質就是先銷售后承租，同時給予固定比例的租金回報。由于當時眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多“爛尾樓”，因此，這種營銷方式出臺不久就遭到建設部明令禁止。
近來，在樓市產品同質化現象嚴重、競爭激烈的情況下，某些房地產開發商又開始在“回報”、“返租”方面做文章，以求能在最短時間內銷售出產品。于是，返租銷售開始重新抬頭。
售后返租風險幾何
對很多購房者來說，穩定的返租是非常有吸引力。不過，售后返租并不是天上掉下來的餡餅，如果投資不慎也可能掉進陷阱。
據業內人士指出，售后返租的項目，與投資者簽訂返租協議的往往是物業公司或替開發商進行營銷的經紀公司。也就是說，以后在包租過程中一旦出現問題都與開發商沒有任何關系。而物業公司或經紀公司若其宣布破產或被解散后，投資者的回報就很難得到保證。而且，以售后返租面目出現的住宅產品，其銷售價格往往要比周邊住宅高，這中間的差價就是開發商承諾返給投資者的回報。
一般來說，越是資金缺乏的開發商，越喜歡搞這種售后返租的銷售行為，一旦其資金鏈出現問題，購買者的投資回報就無法得到保證。
投資返租房宜謹慎
投資房產要想規避風險、合理投資，首先要看開發商的實力。如果開發商沒有實力，即使是將租約簽到購房合同里面而且到有關部門登記備案，開發商也沒能力償還購房者的損失。其次，應重點考慮樓盤今后能否保值及升值。投資者就應估量一下樓盤所在位置是否能保證待租期滿后的客源。另外，如房屋的設計、設施、綠化等及小區的物業管理等方面，也是房屋保值的重要依據。投資這類房產之前應先分析房屋租賃市場的變化以及所購房產目標租戶群的情況，還得考慮收回房屋使用權后，房子怎么處理？是租，是賣，還是自住？租的話，幾年后的市場行情如何？
另外，在簽訂買賣合同之前，要充分考慮返租的真實性和穩定性，最好在買賣合同中明確寫入相關條款，以便日后一旦出現糾紛有據可查。
熱線提醒：
建設部：售后包租暗藏五大隱患
去年5月22日，建設部發出風險警告，稱期房售后返租風險太大且涉嫌違法，禁止開發商以售后返租或變相售后返租的方式銷售未竣工商品房，同時奉勸購房者不要盲目跟風，以售后返租的方式投資房地產。這是建設部繼2001年頒布《商品房銷售管理辦法》禁止售后返租以來，再一次明確該營銷模式的違法性質。
雖然“售后包租”投資者可以獲得相對較多的投資收益，但售后包租被叫停的原因則是這種模式難以回避的投資風險。建設部新聞發言人指出，售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患。
一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿。二是開發商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂。三是項目建成后經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付。四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證。五是往往涉及復雜的權利義務關系，易引發債權債務糾紛。據介紹，一些城市以售后包租方式銷售的項目因上述原因，已經無法兌現銷售時的承諾，引發了大量的糾紛。
