1月19日，由青島日報組織的“2007城陽房地產市場論壇”在城陽區舉行，有10家城陽一線房地產開發企業應邀出席。
2007年，城陽住宅地產、
商業地產齊頭并進。預計，由此以至今后數年，城陽地產的高速發展，將推動城市的住宅建設與商業配套，以期與城陽的經濟實力與區域地位相匹配。
開發起點高、開發企業實力強、單個項目體量大是城陽地產的顯著特點。2007年，城陽房地產市場將是熱點，也注定是焦點。會上，各地產企業在闡述城陽地產巨大潛力的同時，更重點探討了城陽地產如何來應對挑戰。
城陽房地產已成為青島市的主力軍
與會者并沒有僅僅限于2007年孤立的一點，而是從地產發展、城市脈絡、消費潛力等多方面進行了解析。
都霖美景房地產公司 蘇林青：從去年開始，城陽本土開發商更加注重產品的品質、品牌。精裝、地暖、多層帶電梯等高配置產品不斷出現。城陽區土地資源相對豐富，樓盤的景觀做得不錯。與市區相比，種類也更為齊全，除了普通住宅，還有單身公寓、聯排等產品。
2005年城陽區改造了28個社區，當年完成12個，建筑面積100多萬平方米，這消化了一部分住房消費群體。近期有30多個已開發、未開發的樓盤，有些定位相對雷同，寶龍、希爾景園、瑞麟公館、青特匯豪景苑、萬科魅力之城等都是定位在高端客戶，競爭將會非常激烈，給本土開發商帶來新的課題，值得深思。
青島中聯盈地置業有限公司 劉學新：通過上個月開業的中聯大潤發購物廣場的銷售情況來分析，城陽的消費水平還是非常高的。青島市內大潤發超市的人均消費在40-50元左右，而城陽的人均消費達到90元，比市區還高。開業以來，每天平均銷售額在90萬元，最差的一天也在60萬元。城陽缺乏高端消費產品，大潤發本身也是定位中低端。開業第一天，地下2萬平方米的停車場全滿，地上也是，說明城陽人汽車的擁有量也非常高。
寶龍城陽廣場來了之后，57萬平方米的大型SHOPPING MALL，加上家佳源、喜臨門、國貨、利群等購物中心，商業地產將趨于飽和，政府應適當控制。
銀盛泰集團
黃志剛：2007年，城陽房地產將是一個高度放量的市場，銀盛泰集團在城陽開發多年，還是第一次遇到這種情況。這說明兩點：一是城陽市場本身需求還是很大，市場高度繁榮；二是面臨競爭加劇。
參照大城市發展歷程，城陽正在走出邊緣化，都市副中心正在形成。隨著基礎設施、交通等的完善配套，城陽已經具備了這樣的條件。城陽類似于北京的通州、望京，當然目前高度發達的干線交通還相對滯后。
天泰集團 李斌：現階段城陽房地產有個定位，可以稱之為“養在深閨人初識”。研究一個區域發展狀況，首先關注區域板塊的價值。
一個區域的房地產市場，第一個階段是剛開始，一片空白，有一兩家發展商關注這個區域，是這個區域板塊的兒童期；第二個階段是少年期，由于先期的開發商獲利，引起外界的關注，這個區域為多數開發商所認同，特別是一些觀念比較先進的開發商，現在城陽正處在這樣一個階段；最后一個階段是壯年期，區域的價值完全呈現，交通、醫療、商業等配套完善，區域的價值得到釋放，開發商全面獲利。競爭最激烈的是第二個階段，開發商已認識到區域的價值，但沒被全社會認可，客戶積累量不大。
青島青特置業有限公司
李宗敏：個人觀點2007年城陽房地產市場將處于一個完全的買方市場，鑒于萬科、寶龍、卓越等地產商進入，已經拉動城陽板塊房地產的品質，高端競爭激烈，對城陽房地產市場的規范和優化有帶動作用。市場環境對消費者來說，是逐步漸優化、逐步規范的。
城陽房地產走向“藍海”
每一位在座地產商都希望在差異化競爭中，開辟一片全新的市場天地，找到自己的“藍海”。
百通集團 薛風：城陽地產市場用一個字來形容就是“好”。不然的話，不會有這么多有實力的開發商今天坐下來討論。在大好的形勢下，我們應當給城陽留下點東西，也就是把我們好的產品留下，作為這個城市的印跡。2007年市場會有競爭，但我認為不像大家想象的那么激烈。因為有各自的定位和認識，自己也會根據市場的狀況來放量產品。因此，最主要的是把產品做好了，控制自身項目的開發節奏，對市場有準確的預測能力和價位預測。
天工地產顧問有限公司 蔣娟繪：雖然2007年城陽有這么多開發項目，細分起來，其實市場壓力不像想象那么大。比如寶龍的商業項目與其他的住宅項目不發生沖突，城陽市場2007年還是很有潛力。城陽幾個板塊的客戶群體是不一樣的。比如308板塊很多購房者是來自市內、李滄，作為第一居所。主城區的板塊是城陽市內的客戶，不符合青島人作為第二居所的條件。嶗山西麓的香溪庭院、百福山莊等別墅項目是作為第二居所，它反而是與即墨溫泉、鰲山衛等區域的一些項目爭奪相同的客戶群體。
2007年各項目在推廣與定位的時候，應把項目的特色體現出來，對自己的客戶群體用一種適當的語言，做一些合適的引導，這是至關重要的。
外地企業撩開面紗
寶龍、卓越與本地企業一道討論城陽地產的發展，還是第一次。更多的了解外地開發商，也是本地企業的一種愿望。
寶龍城市廣場
肖志彬：寶龍城市廣場項目是為各地產公司服務、配套的。從項目出發，可以提出需要寶龍城市廣場在商業上做一個怎樣的功能配套，我們在后期的規劃上可以去完善。
單從50多萬平方米的項目規模上講，賦予城陽這么一個區域，它的意義有多大，它的成功率有多高。我們經過多方論證，把寶龍商業項目定位于為整個青島、周邊城市以及山東、渤海灣區域服務。寶龍城市廣場主要分三個方面：娛樂、五星級酒店和完善的商業體系。娛樂的主要功能是打造類似韓國樂天模式的游樂中心。原來寶龍城市廣場總投資25億元，確定娛樂模式之后，將增加5個億投資，達到30億元。另外，近期決定寶龍城市廣場商業物業自我持有率也將從70％上升到80％，這說明我們對項目的信心。
卓越集團
王昶軻：可能對于各位來說，卓越集團相對神秘一點，或者說相對不是特別了解。卓越是一家外商獨資的房地產開發公司，總部設在深圳，在深圳開發有12年之久。在深圳，卓越的綜合開發實力排在前五位，并且在2005、2006年連續兩年進入全國18家藍籌地產。2004年，正式啟動全國發展的戰略，第一期進入的城市是武漢、長沙，青島是卓越集團在山東進入的第二個城市。
卓越集團的主流產品是面向中端的大眾化住宅，品質相對比較精細，有名的產品如蔚藍海岸。另一個主流開發路線是高檔寫字樓，卓越集團是深圳CBD區域內，寫字樓開發量最大的一家公司。
布局青島，一直是卓越多年來的考慮。2006年10月落戶城陽，我的理解是看到了城陽的發展前景。卓越項目的地塊在白沙河入海口，占地1500畝，建筑面積約140萬平方米，主要以住宅為主。
外地企業對城陽房地產是個促進
論壇上，本地的房地產企業表現的足夠“好客”，這種態度的背后也有對產品的自信，良性競爭的結果是市場的進一步規范。
劉學新：城陽區地產一直在健康發展，萬科、寶龍等外地企業的到來，對我們企業有壓力，也有動力。城陽比較適合于做大盤，早在十年前，這類大盤早已在廣東出現。以前，千禧國際村和100福國際山莊算是城陽大盤，但我們的開發速度慢，不像外地大型房地產企業資金、實力都比較強。
我也參觀過許多萬科的樓盤，但都是建成之后，這次有近距離學習的機會，可以天天去看，天天學習。
千禧置業咨詢有限公司
王靜：價格是市場發展的風向標，2006年青島部分郊區市場受到了比較大的沖擊。2007年，城陽的房地產市場將從快速擴張向理性回歸，從盲目開發向差異化競爭轉變。寶龍、萬科等外地企業在產品品質和資金鏈上有保證，起到穩定市場局面的作用，創造一個非常好的市場環境，對于城陽市場可以說是“柳暗花明又一村”。
青島鑫源置業集團有限公司
程祥：對于外地企業的進入，個人抱歡迎的態度，青島城市土地稀缺，小公司多。大企業的進入，對所有企業形成壓力，在競爭過程中會加強自身的團隊建設，市場也會更加規范。
蘇林青：三年之前，當時的城陽房地產市場火爆，賣房也沒有策劃，一開盤就被搶購，這種情況在青島市區也出現過。房子不愁賣，對企業利潤有利，對企業發展不利，這使房地產開發不再需要人去思考。
對城陽這么小一個區域，寶龍、卓越、萬科等巨頭的進入，可以說是件好事，對企業發展有利，從理念、開發方式等多方面是個考驗。
城陽房地產發展要解決的問題
許多青島人對城陽還較陌生，區域的交通、教育等現狀不可能短期改變，讓更多的人認識城陽，認識正陽路、世紀公園，認識城陽的亮點。相信是短期內能做的，也是最為有效的方式。
李斌：城市發展一種是攤大餅的模式，如北京。一種是紐約那種組團發展的模式，中心與副中心以高速路與輕軌相連。無論青島是哪種模式，目前都沒有發展到城陽。但總有一天隨著城市的發展，城陽到市區20－30分鐘的交通完全可以實現。有個建議，大家在2007年應適度放量，放量過快，會影響銷售。
肖志彬：城陽的經濟的活力還是不錯的，薄弱的環節是人口比較少。人口少直接影響到商業與住宅房地產。城陽消費環境不是太好，這種現狀對寶龍是有利的，我們的項目可以與此產生互補。
人口也是大家最關心的，人口不能僅限于常住人口，應將市區與外地人引入城陽。青銀高速這樣的路段在之前我們到過的一些城市是不收費的，當然青島的這種情況自有它的道理，但與我們服務的項目是個沖突。
蘇林青：我與市區的一部分潛在客戶溝通過，他們均表示郊區化是發展趨勢，城陽的整體環境也很適合人居住，但從五四廣場到城陽城區坐公交車要2個小時、開車要一小時，交通仍是個瓶頸。
其次，區域教育相對落后，基礎教育資源相對薄弱，應引進一些名校，合資辦學，改變教育環境。
第三，多數人缺乏對城陽板塊的認識，城陽應從理念上加以引導。 本報記者 張則濤
