???? 摘 要：但與之相反的是，濟南市1月份的房價同比卻增長2.3%。在全國房價醞釀新一輪下跌的大背景下，濟南真的能夠獨善其身嗎？濟南房價緣何抗跌？未來走勢又將如何？專家認為，未來濟南房價將緩慢且小幅下調。
????舜網訊 根據國家統計局公布的調查結果，1月份全國各大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%，這是該指數繼去年12月首次出現同比下降以來連續再降。但與之相反的是，濟南市1月份的房價同比卻 增長2.3%。在全國房價醞釀新一輪下跌的大背景下，濟南真的能夠獨善其身嗎？濟南房價緣何抗跌？未來走勢又將如何？專家認為，未來濟南房價將緩慢且小幅下調。
????當多個城市的樓價跌回一年前的水平時，記者對比了濟南魯能領秀城、京魯山莊、凱旋新城等多個樓盤現在和去年同期的報價，發現均持平或微漲，似乎再次印證了濟南樓市格外“抗跌”的說法。
????購房者年后捧人場
????春節過后，不少樓盤看房者大幅增加。記者致電實力伴云居、水晶公寓、國華東方美郡、山水泉城、茗筑美嘉等項目，得知節后看房客流量均有增長。山水泉城銷售人員說，最近幾個周末日均看房人數幾乎是年前的10倍，甚至比往年同期還要多。
????不過，人氣雖然上升了，成交量卻未見大幅提高。據濟南市房管局工作人員介紹，現在全市的存量房大概為24943套，每月銷售僅400套左右，今年仍將有大量新盤上市。照此計算，要五六年才能賣完這些房子。
????庫存房子的增多給了購房者繼續等待的理由，導致1月份濟南住宅成交量與往年相比有大幅縮水。但濟南樓市“量跌價不跌”的局面仍未改變。根據濟南住房信息網統計，從2009年1月至今，濟南市的住宅均價為5470元/平方米，沒有出現大的波動。
????濟南房價緣何抗跌？
????濟南房價緣何抗跌？業內人士認為，濟南的房地產開發與其他城市相比起步比較晚，直到2005年濟南房價才開始明顯上漲，一直持續到2007年底。與上海、深圳等城市相比，濟南的房價水分很少，當前深圳等城市房價明顯下跌是因為當初房價上漲過快，泡沫太大，而濟南不存在這種情況。所以濟南的房價非常堅挺。
????除此之外，一位開發商還表示，不是不想降，而是成本高造成降價空間有限。他說，房地產成本大致由土地成本、建筑成本、管理營銷成本、稅費成本和公關費用成本等5部分構成。新獲得的土地，成本一般占總投資比例的40%-50%。如果地塊位置好，容積率低，所占比重甚至高達60%左右。而前兩年地產熱導致土地成本大幅攀升，近期開盤的項目多數正是在前兩年地價最高時拿的地，這種情況讓開發商“騎虎難下”，也造成濟南的房價格外堅挺。
????未來將緩慢小幅下調
????雖然開發商擺出各種理由拒絕看跌，但今年濟南的房價還是露出了將持續下行的種種跡象。根據焦點房產網發布的信息，去年少見的“4”字頭樓盤如今明顯增多，魯能領秀城、保利花園、外海蝶泉山莊等一些知名樓盤，目前均價都在5000元以下。“一次性付款9.3折”、“購房送八年物業費”……現在幾乎每個樓盤都在進行各種名目的促銷，雖然沒有大張旗鼓的降價，但開發商“堅挺”的大旗下，不少項目的價格正在悄悄松動。
????山東經濟學院房產研究所教授孫會良說，估計今年濟南的房價將會呈持續下降的趨勢，這主要是由金融危機以及購買力不足產生的供求矛盾造成的，需求量下降將導致房企經營難度增加，資金緊張，在這樣的情況下，房價很難保持穩定。但是，由于前期漲幅緩慢，濟南房價也不會出現暴跌的局面，未來房價將緩慢而小幅度的下調。
????托市政策可能不大
????回顧本輪房價的調整，政府的護市政策屢次成為拉動樓市銷售的關鍵。近日，多個城市又紛紛推出了“購房落戶”等政策，那么濟南市會不會跟進出臺相關政策使得房價穩定甚或“掉頭向上”呢？孫會良教授認為，就濟南目前的情況看，政府應不會有什么大動作，因為市場的變動不是很厲害，價格變化幅度不大，并沒有嚴重影響市場環境。
????此外，今年濟南市的棚戶區改造項目要在原計劃38個片區的基礎上再增加66個片區，由此會產生大量有剛性住房需求的人，而外圍經濟環境也在逐步走向穩定，綜合各方因素，6月份將成為決定房價走勢的關鍵，屆時銷量有望大幅提高，價格也可能趨于穩定。
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