????北京房價半年最高漲幅82％ 剛性需求再遭抑制

????北京某樓盤半年房價上漲81．8％

????“今年初的時候我去看這個樓盤價格還是8800元每平方米，上個月再去看的時候已經(jīng)漲到每平方米16000元。 開發(fā)商簡直是瘋了。”在北京已工作數(shù)年的小黃近日在和中國經(jīng)濟時報記者聊天時談到自己半年多來的購房經(jīng)歷，不滿地發(fā)牢騷。

????小黃是典型的“80后”，月收入6000元，在北京屬于不上不下

????從去年下半年以來，小黃就一直尋覓屬于自己的房子。2009年元旦前后，小黃看上了這個位于北五環(huán)外的樓盤——“潤澤悅溪”。

????“板樓，每平方米才8800元，而且還可以打折。”小黃稱，自己存款10萬元，買一個兩居的房子，首付兩成，需要15萬元左右。自己的錢再加上女友手中的存款，差不多就夠了。但當(dāng)時由于房價還處于下降階段就沒敢出手，想等一段時間再說，期間他還在不停地看其它樓盤。

????沒想到的是，到了2009年三、四月份，樓市開始出現(xiàn)快速逆轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)眼間，北京各處樓盤都上調(diào)價格。

????小黃開始著急了，但聽到有專家告誡購房者說當(dāng)時的樓市是由于假按揭等原因才出現(xiàn)了回暖假象，實際上房價還要下調(diào)，最好等等看，小黃心態(tài)才稍微平穩(wěn)了一些。等到六、七月份，專家所說的房價下調(diào)并沒有到來，反而漲得更兇，小黃才真的著急了。

????“1月份我去看的時候，悅溪的房價為8800元每平方米，還是板樓價；到了6月份去看，房價已經(jīng)上漲到了每平方米11800元；到7月份再去看，已近漲到了16000元每平方米，實際上比半年前上漲近82％，這還是塔樓的價。”至此，小黃才真正意識到，自己加上女友手上十多萬元的存款已經(jīng)無法支付心儀的房子的首付款。

????來自某網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京樓市共130余個項目漲價，其中朝陽區(qū)漲價項目達58個，成為漲價樓盤數(shù)量最多的區(qū)域；海淀區(qū)成為平均漲價金額最高的區(qū)域，達每平方米3385．71元。

????分項目來看，今年上半年北京房價漲幅最高的是朝陽區(qū)北五環(huán)外的“潤澤悅溪”，該項目在去年年底的價格只有每平方米8800元，目前價格高達每平方米1．6萬元，半年時間上漲每平方米7200元，漲幅達到81．8％，漲幅排名位列北京第一。

????“新房我已經(jīng)買不起了，二手房的價格也不低。五環(huán)內(nèi)的房子想都不用想了，我只能考慮五環(huán)外的房子。就連位于悅溪附近區(qū)域天通苑的二手房價格現(xiàn)在也漲到了10000元每平方米，這還是經(jīng)濟適用房的價格。我如果買天通苑的二手房，交完中介費、土地出讓金和亂七八糟的費用后，差不多需要11000元每平方米。”小黃對本報記者說。

????10月前北京樓市可能將縮量調(diào)整

????本報記者了解到，小黃在北京“80后”群體中買房的經(jīng)歷頗具代表性，即工作時間不長，但又面臨著結(jié)婚置業(yè)的需求，大多數(shù)都需要“啃老”，或者是夫妻雙方的存款來支付購房首付款。但隨著房價的逐步攀升，“80后”群體已經(jīng)無力支撐當(dāng)前的高房價，只能退出市場，選擇租房來解決居住問題。

????以小黃這種情況為例，北京五環(huán)內(nèi)的房價基本無力承受。情況好點的也只能選擇五環(huán)和六環(huán)之間的房子（家庭比較富裕的情況除外）。同時，以作為北京居住熱點之一的北五環(huán)“亞奧區(qū)域”為例，北苑區(qū)域房價現(xiàn)在已經(jīng)高達每平方米13000元左右。而周邊的立水橋、天通苑區(qū)域的房價也已經(jīng)全面突破一萬元每平方米。而同樣作為居住熱點之一的東五環(huán)外的通州區(qū)域，目前的熱點小區(qū)房價也已經(jīng)突破每平方米一萬元。

????“位于北五環(huán)外立水橋區(qū)域的奧北中心二手房價已經(jīng)超過每平方米12000元，特別是進入7月份以來，房價漲得相當(dāng)猛烈。”北京鏈家地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人員近日告訴本報記者。

????以新盤為例，本報記者了解到，位于立水橋區(qū)域的已開盤項目東方郁金香價格已經(jīng)漲到了11600元每平方米，即將開盤的項目合立方預(yù)計均價將超過15000元每平方米。且上述兩個樓盤均為40年產(chǎn)權(quán)的公寓項目。而同一區(qū)域剛剛售罄的新盤項目公園2008的二手房價已經(jīng)達到13000元每平方米左右。

????8月5日，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)， 7月份北京二手房市場數(shù)據(jù)全面突破歷史記錄，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房成交量達25977套，環(huán)比6月上漲幅度達8．44％。成交面積更是上漲10．77％。住宅成交量達24840套，環(huán)比上漲7．05％。

????在成交量暴漲的同時，部分?jǐn)?shù)據(jù)則顯示了目前市場的不健康狀況：平均住宅成交面積達到了93．43平方米，環(huán)比上漲達6．12％。平均價格更是突破12000元，上漲幅度達6．12％。單套總價創(chuàng)造歷史，達到112．5萬元。而全款比例繼續(xù)下降——7月僅占28．3％。

????北京房地產(chǎn)中介機構(gòu)中大恒基提供給本報的數(shù)據(jù)顯示：7月份北京二手房購買人群中，北京戶籍及“80后”比例為近年來最低，分別為34．13％及29．63％。特別是“80后”購房比例比2008年下降幅度超10％。

????中大恒基市場部經(jīng)理張大偉在接受本報記者采訪時認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的市場情況主要是由房價非理性上漲導(dǎo)致的。

????“當(dāng)前的高房價已經(jīng)讓‘80后’靠‘啃老’也難以置業(yè)。”張大偉表示，從價格來說7月北京二手房均價突破歷史記錄達到12045元每平方米，單月上漲幅度達6．12％。單套房屋總價已經(jīng)達112萬元。按照當(dāng)前慣例，二手房的三成首付再加上稅費等，需要近40萬元。剩余的貸款20年月供也超過每月4500元。夫妻雙方最少需要收入過萬才能維持正常生活。“80后”的小家庭現(xiàn)在在雙方父母加上自己共三家的努力下購房也比較吃力。

????張大偉告訴本報記者，繼上半年6個月平均租售比突破1∶400后。7月單月北京二手房租售比的比例已經(jīng)達1∶495。今年來超過35％的房價漲幅已經(jīng)使北京的二手房徹底失去長期投資價值。短炒、投機成為支撐目前泡沫化嚴(yán)重的市場繼續(xù)發(fā)展的動力。

????“北京市場在10月前出現(xiàn)縮量調(diào)整的可能性非常大。”張大偉表示，從調(diào)查中還可以看出，“70后”已經(jīng)成為目前市場的購買主力，而這部分置業(yè)者，基本為第二套以上的需求。這與很多機構(gòu)調(diào)查的7月份有投資意向的客戶已占二手房市場39．28％的結(jié)果基本吻合，其資金相對充裕的交易特征正在加劇房源成交價格繼續(xù)上行的預(yù)期。很多專家認(rèn)為房價上漲的趨勢依然非常明顯。但是對于“80后”人群來說，目前脫離自己能力強行購房已經(jīng)不是理智的行為。?（記者 王松才）