????新盤熱銷，原因何在

????開盤即熱銷

????6月27日，李滄寶龍廣場正式開盤，首次推出的二百多套住宅，開盤當天銷售80%，銷售現場極其火熱。據該項目銷售部負責人告訴記者，鑒于目前的熱銷，他們還有兩個樓座不日也將推出，預計此次將推出一百多套房源。

????開盤熱銷的不僅只是李滄寶龍廣場，6月25日，城陽區萬科城市花園開盤，現場推出的三百多套房源當天基本銷售一空，銷售率高達90%。在

????價低量少是主因

????對于這些項目開盤便熱銷的原因，業內人士分析開盤價位低以及供應量少是主要原因。

????以6月27日開盤的李滄寶龍廣場為例，該項目每平方米起價7410元，均價為每平方米8008元，價格遠低于預期。而周邊的二手房，據22世紀不動產某李滄分店店長蘭秀珍告訴記者，寶龍廣場的價格確實不高，離項目不遠的百通花園二手房成交價位都已經在九千元左右。

????6月29日，和達和城正式對外發布二期價格，起價每平方米7188元，均價每平方米不到8000元，這一價格高于去年底該項目尾盤時的價格，同處在中央居住區的百通馨苑等社區二手房每平方米相差大約一千元。這一價格效果如何，只能等到7月初開盤方知。

????對于新項目開盤熱銷，青島世聯地產總經理張繼東認為，在樓市調控下，企業在開盤定價上都非常謹慎，目前許多公司都采取了低價入市的營銷策略，開盤價格比預期大都低了兩成左右，從而使新開項目的開盤價格比較有競爭力和吸引力。

????除了價格上的優勢外，新推樓盤少依然是開盤熱銷的關鍵因素。“仔細分析一下，目前市場上真正銷售的樓盤沒有幾個，而新盤更少，基本上都是幾個老盤在賣。”在市場投放量少而需求依然旺盛的情況下，低價開盤自然會形成熱銷的局面。

????張繼東說，這次調控的確控制了許多投機者，但同時，也打擊了一些剛性需求，而這些剛性需求遲早要釋放，一旦遇到合適的時候，便會在市場上表現出來，如在價格比較理性的情況下，剛性需求便會入市。從目前熱銷的幾個樓盤來看，如中冶·圣喬維斯、萬科城市花園以及李滄寶龍廣場，大約90%的客戶都為滿足自住需求。

????成交量回落明顯

????與新盤熱銷形成明顯對比的是總成交量的嚴重下跌。

????從國家統計局發布的數據來看，5月份商品房的銷售面積比上月下降15.8%，同時全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅銷售價環比下降0.4%，樓市價格的回落不如銷售面積的下降明顯。“今年一線城市的住宅交易量同比（與上年同期相比）下降幅度在四至五成左右，二線城市調整的空間和幅度要小于一線城市。”業內人士如此分析，其中，新政出臺一個月后，北京成交量下跌幅度便達到53.3%。

????反觀青島，進入6月，據青島房地產研究院相關統計，6月份，青島住宅成交為4125套，下跌幅度達到52%。

????對于島城房地產市場而言，盡管表面樓價并沒有發生明顯變化，但較低的開盤價格似乎也悄悄地拉開了降價的帷幕。

????降價預期加強觀望心理

????根據2010年第2季度《中國購房者消費調查研究報告》調查數據顯示：多數購房者認為未來一年內房價將會下行。其中，39.2%的購房者認為房價會在一年內有小幅下降，19.8%認為會有大幅下降。另外，只有2.5%認為房價會大幅上漲。

????而在對購房行為受房價走勢影響的購房者調查中，有54.8%的購房者由于受房價走勢影響，打算暫時觀望；20.9%的購房者決定延遲購房。 不差錢是假的？ 購房者可以持幣觀望，但對開發商來說，盡管經過去年一年的銷售積累，眾多開發企業表示不差錢，但實際上，作為資金密集型的房地產行業，真正不差錢的企業又能有幾個？

????首先，低迷的銷售無法帶來現金流。同時，目前，上市房企的融資渠道也全部收緊，就連成本較高的信托融資也不例外。對此業內人士分析認為，盡管多數開發商聲稱沒有資金壓力，但在無法進行低成本的股權融資的情形下，逐漸攀高的負債率，無異于其資金鏈條上的另外一個隱形炸彈。

????業界認為，在新政的威懾下，多數房產企業融資渠道“堰塞”，遭遇銷售淡季，房地產商今年的日子過得有點“拮據”，這些變化對房地產企業的經營發展提出了更大的挑戰，房地產企業的生存能力將被再一次考驗。

????大鱷或將率先撬動價格杠桿

????“價格下滑是必然的事情，關鍵是看政策執行時間長短和執行力度”，島城地產界人士龍江告訴記者，在政策的調控下，房地產市場價格必然也必須要下降，但是能降多少，還要看開發商的資金實力有大少。

????青島安泰信集團有限公司研究部總監張百忍認為，隨著中央錢袋子的收緊，最先降價的將會是一些上市公司，即將公布上半年報表，如果銷售持續下滑，將對股東很難交代。

????反觀青島市場，除了寶龍低價開盤外，目前，中南集團旗下所有項目一律最低折扣八八折，該公司青島項目相關負責人告訴記者，這是為慶祝集團上市一周年推出的優惠活動。記者致電中南海灣新城售樓處，其銷售人員告訴記者，項目目前只有144平方米的房子可以最低到八八折，但是需要全額付款。鞠培霞

????二手房，價格稍松便成交

????與一手房相比，此次調控對二手房的成交影響更為明顯，僅五月份，成交量便環比下降54%。

????“僵持了一兩個月，目前的情況下，帶看量有所回升，大約恢復了五成，只要房東價格有所松動，一般來說，看好房子的客戶都會決定購買。”太平洋房屋山東區域總經理林憲周告訴記者。

????此次調控對于改善性需求影響太大了，林憲周認為，這也是導致目前市場交易下滑的主要原因。他告訴記者，從價格上看，目前，二手房變化不是非常明顯，特別是許多地理位置配套都不錯的二手房，房東抗市場不景氣的能力比較強，所以價格也比較堅挺。他認為如果單從價格上看，島城二手房的變化應該會從7月份開始出現，至于降幅，他預測大約在6%-8%左右。

????“樓層朝向位置各方面都不錯的二手房，價格基本沒有什么變化，但是那些有缺陷的房子價格有所松動”，22世紀不動產總經理王文香告訴記者，“這樣的房子，成交價格大約能下降5%左右”。“條件很好的房子，房東還是很咬牙，價格一點都沒變，但是那些稍微有點小毛病的房子，比如年代有點老的二手房，房東有點松動了，只要價格稍微有些松動，房子成交的比率就比較高。”

????一手房價格低點，便會開盤熱銷，二手房價格松動，便會成交，由此看來，需求是存在的，只不過因為太高的房價，壓抑了需求的釋放。也難怪，2010年第2季度 《中國購房者消費調查研究報告》調查數據顯示，90%左右的購房者認為房價高，62.2%的購房者認為當前價格太高，26.1%的購房者認為當前價格偏高。