????各種信息犬牙交錯(cuò)，很難用漲或跌來定義當(dāng)前青島樓市。現(xiàn)階段，所謂降價(jià)是一部分樓盤此前價(jià)格激進(jìn)策略后的一種調(diào)整；所謂漲價(jià)，緩慢的漲價(jià)，才是樓市的本質(zhì)。在調(diào)控威懾之下，樓市不可能一步回到老路上。當(dāng)威懾力減弱，若調(diào)控形同“空調(diào)”，樓市怎能不一步步回到老路上。

????降價(jià)，不過是前期定價(jià)過高，新政之后的價(jià)格調(diào)整

????樓市回暖，旺銷不屬于所有樓盤。在月均銷售一套，持續(xù)四個(gè)月后，福州北路一樓盤

????本周，記者在該項(xiàng)目售樓處了解到，目前購房已能享受99折優(yōu)惠。銷售人員稱，可以留下聯(lián)系方式，過一段時(shí)間該項(xiàng)目可能有更大的優(yōu)惠。

????此前，該項(xiàng)目周邊樓盤天福時(shí)代陽光、新海源品閣等項(xiàng)目都推出了不同程度的價(jià)格優(yōu)惠。北村片區(qū)，魯信含章花園已狂銷千余套。

????李滄區(qū)項(xiàng)目藍(lán)山灣已釋放出消息，新一期房源將于近期推出，每平方米均價(jià)在7500元－7600元。4月份，藍(lán)山灣樓王組團(tuán)開盤，均價(jià)曾接近8500元／平方米。可以看出，本期房源的價(jià)格水平有明顯的下浮。

????另一李滄中央居住區(qū)項(xiàng)目春和景明，在4月份精裝修房價(jià)格也曾達(dá)到8500元／平方米。近期，記者從售樓處了解到，新一期房源為毛坯房，10月份推出，價(jià)格約在8000元／平方米。

????新推房源與前期產(chǎn)品略有差異，為藍(lán)山灣、春和景明兩個(gè)項(xiàng)目調(diào)整價(jià)格提供了一種解釋。像2009年，李滄幾個(gè)大盤輪番開盤，交替快速拉升區(qū)域價(jià)格的局面已不復(fù)存在。上述明顯調(diào)控價(jià)格的幾個(gè)樓盤，都曾在2010年之后，調(diào)控政策影響力爆發(fā)之前開過盤，現(xiàn)在不得不重新調(diào)控價(jià)格。

????降到底，旺銷項(xiàng)目再回漲價(jià)老路

????現(xiàn)在，成交量回升之后，并非所有的樓盤都選擇低開。2007年的城陽地王——陽光公園一號(hào)近期對(duì)外釋放開盤價(jià)格，每平方米均價(jià)約為7500元－8000元，高于此前開盤的萬科城市花園和中冶圣喬維斯。

????城陽是本輪調(diào)控中一直比較活躍的區(qū)域，香邑漫步、萬科城市花園、中冶圣喬維斯均是逆市開盤。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，現(xiàn)階段萬科城市花園、中冶圣喬維斯所剩房源均已不超過100套。

????香邑漫步自5月份開盤之后，客戶到訪及成交一直表現(xiàn)平穩(wěn)，已銷售640套房銷售，月均銷售200套。目前可供挑選的房源已經(jīng)不多，上周六、周日成交仍超過10多套，而二期項(xiàng)目要到10月底才有望推向市場。

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，幾個(gè)此前逆勢(shì)開盤的項(xiàng)目，后期分批推出的房源均有價(jià)格緩慢上漲的趨勢(shì)。李滄東部一樓盤，目前已取消7月份開盤時(shí)的優(yōu)惠政策，均價(jià)約為8200元／平方米。

????在記者采訪中，兩個(gè)李滄大盤的銷售負(fù)責(zé)人均表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，因?yàn)楹笫姓卟幻鳎苓呿?xiàng)目都在謹(jǐn)慎地小幅上漲，漲價(jià)有利于穩(wěn)定前期客戶，聚集人氣，這幾乎是樓盤銷售最慣的手法。

????低價(jià)開盤促銷過后，下階段后續(xù)開盤項(xiàng)目優(yōu)惠幅度或?qū)⒖s小

????太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周分析，目前幾個(gè)熱銷的新開盤項(xiàng)目，一般定價(jià)都比周邊二手價(jià)格有很大幅度的優(yōu)惠。

????以偉東幸福之城為例，開盤價(jià)格不到8000元／平方米，旁邊百通馨園二手房價(jià)格在9000多元／平方米。目前，偉東幸福之城二期推出的三批約1000套房源，銷售已達(dá)到九成。再如8月份推向市場的魯信含章花園，精裝房每平方米價(jià)格約在11000元－12000元，旁邊竹韻山色一期、北國之春的二手房價(jià)格約為11000元／平方米。不到兩個(gè)月時(shí)間，魯信含章花園網(wǎng)上簽約已過700套，相關(guān)銷售人員透露，實(shí)際銷售已過千套。

????在部分樓盤通過價(jià)格調(diào)整引發(fā)成交回升之后，后續(xù)市區(qū)稀缺地段的樓盤優(yōu)惠的幅度已在收窄。近期，海爾東城國際旁邊的恒易慧心園對(duì)外稱，開盤均價(jià)將在12000元－13000元／平方米。海爾東城國際的二手房也基本在這一價(jià)格水平。在福州北路上，萬科傾力打造的高端項(xiàng)目萬科藍(lán)山，預(yù)計(jì)將于9月底到10月初開盤，起價(jià)將為13000元／平方米，均價(jià)將達(dá)到15000元／平方米。

????在七八月份市場啟動(dòng)之后，“金九銀十”市場已進(jìn)入新階段，不再是試探購房者在什么價(jià)位會(huì)入場，而是一點(diǎn)點(diǎn)考驗(yàn)購房者對(duì)漲價(jià)的承受力。仰頭是調(diào)控政策構(gòu)建的價(jià)格天花板，緩進(jìn)中的房價(jià)，也在考驗(yàn)這天花板的容忍度、硬度、成色和持久性。 張則濤 二手房 緩慢回升中 報(bào)復(fù)性上漲沒有機(jī)會(huì)

????二手房市場確實(shí)在恢復(fù)之中，但不如一手房市場反應(yīng)迅速。

????據(jù)太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周介紹，8月20日之后，相對(duì)七月份恢復(fù)了兩成。成交主要集中在低面積、低單價(jià)、低總價(jià)的房源，這說明一些剛性需求客戶怕房價(jià)越調(diào)越高，已經(jīng)出手了。

????21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理劉剛也證實(shí)，現(xiàn)在小單值的房子是成交的絕對(duì)主流，成交主要為剛性需求，說明調(diào)控政策起了作用。

????劉剛同時(shí)反映，現(xiàn)在二手房議價(jià)空間在減少，以前房主打算降十萬元,現(xiàn)在只降個(gè)五萬元,以前降個(gè)兩三萬元的房子,現(xiàn)在也不降價(jià)了。

????調(diào)控政策對(duì)各區(qū)域的影響也不均衡，劉剛說，受上實(shí)海上海交付影響，目前嶗山東部二手房價(jià)格水平已突破18000元／平方米,年初才15000元／平方米。整體來看，市南、市北、四方的二手房價(jià)格水平受影響不大，回調(diào)比較大的是李滄區(qū)，主要原因是該區(qū)域新盤比較集中，供應(yīng)充足。

????另據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)李滄祥樂店店長徐紹樂介紹，李滄區(qū)當(dāng)前二手房市場不是很火爆，價(jià)格只是去年12月份的水平。以百通馨苑為例，高層成交價(jià)格在9400元左右/平方米,今年三四月份歷史最高點(diǎn)為9800元到1萬元/平方米。

????“去年周邊一手房開盤，一天就能賣光，有半數(shù)買不到房的購房者轉(zhuǎn)到二手房市場”，徐紹樂說，現(xiàn)在這種一手房對(duì)二手房拉動(dòng)很少。

????“沒有投資客在背后推著房價(jià)上升，再加上現(xiàn)在的價(jià)格水平讓許多剛需客戶買不起房，這都限制了成交”，徐紹樂說。

????林憲周則明確認(rèn)為，現(xiàn)在掛牌的二手房源明顯增多，在好地段，賣方不降價(jià)，買方不出手，市場其實(shí)沒有復(fù)蘇，成交的房源主要在低端區(qū)，不是市場的主流，“金九銀十”二手房市場沒有報(bào)復(fù)性上漲的機(jī)會(huì)。 下半年走勢(shì)預(yù)測(cè)

????■之一：熱銷是因?yàn)樯习肽旯?yīng)缺乏

????隨著偉東幸福之城、魯信含章花園等一批樓盤的進(jìn)入，8月的青島房地產(chǎn)市場成交量大幅攀升，特別是市內(nèi)四區(qū)，由于上半年供應(yīng)量有限，剛性需求在熱點(diǎn)樓盤的引導(dǎo)下大幅爆發(fā)，8月22日至28日的一周里，青島商品房成交量環(huán)比增長65%。但這并不能預(yù)示整個(gè)青島下半年房地產(chǎn)的走勢(shì)，成交量的迅猛增長僅是上半年市場缺少可售房源的一種補(bǔ)償。

????■之二：市場出現(xiàn)供大于求

????應(yīng)當(dāng)注意的是，8月22日至28日的一周里，青島商品房供應(yīng)量環(huán)比增長130%，遠(yuǎn)大于成交量65%的增長速度。截止到8月29日市場存量達(dá)到819萬平方米，環(huán)比上升2.63%。雖然8月末青島的成交量明顯反彈，但仍然處于供大于求的市場層面下。隨著九、十月份大量樓盤的上市，房產(chǎn)市場競爭將更加激烈。

????■之三：個(gè)別樓盤熱銷撐不起整體市場

????每年的九、十月份都是房地產(chǎn)成交的旺季，眾多發(fā)展商將全年銷售目標(biāo)的半壁河山寄托在這兩個(gè)月。進(jìn)入8月末，眾多城市的成交量集體回暖，這是否意味著本輪“最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控”將是2009年的輪回呢？

????應(yīng)當(dāng)看到，熱點(diǎn)樓盤的旺銷已經(jīng)打破了自四月以來的沉寂，但在宏觀調(diào)控的壓力下，個(gè)別項(xiàng)目的旺銷是跑不贏整體市場的，下半年青島的房地產(chǎn)市場仍將在供大于求的市場基調(diào)下徘徊。并且隨著九、十月份大量樓盤的上市，房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，2010年下半年的青島房地產(chǎn)市場還要進(jìn)一步接受考驗(yàn)。