????昨天，濟南市城區及建制鎮土地級別和基準地價更新聽證會召開，來自市發改委、市建委、市規劃局、市財政局、各區政府、小清河等投融資平臺單位、房地產公司、土地評估公司等的22名聽證代表對聽證稿發表了自己的意見。記者從現場獲悉，本次調整范圍相比2007年的調整，增加了59平方公里的面積，大片北部和東部地區被列入范圍，同時按照新擬定的城區用地平均容積率，濟南城市會大大“長高”。

????新增59平方

????據聽證稿，根據濟南市城區土地利用整體規劃，結合現場調查，確定本輪基準地價的評價范圍為1105平方公里，覆蓋了土地利用總體規劃及城市總體規劃確定的中心城規劃范圍內建設用地，比上一輪評價范圍增加了59平方公里。

????這些增加的區域主要分布在西北、北部和東部區域。濟南市國土資源局土地利用處相關負責人介紹，增加的這些區域原本都是荒地，這些年隨著濟南城市的發展，這些區域也出現了較大規模的建筑群等，因此此次調整將其納入了范圍，這順應了城市發展的大趨勢。

????根據聽證稿，增加的西北區域的具體范圍是玉清湖水庫東岸至北繞城高速與黃河大堤區域；新列入的北部區域具體范圍是北繞城高速與黃河大堤區域。在北部區域，還有一個新增加區域為歷城區華山鎮的工業園區；在東部區域新列入的區域具體范圍為城市規劃線(歷城區與章丘市的行政分界線)以西，規劃中的青銀高速以東區域。

????我市商業中心地位得到加強

????本次聽證會，除對基準地價擬調整進行聽證外，對于新的土地級別的調整也進行了相關聽證。

????根據聽證稿，濟南市的商業一級地范圍明顯縮小，但進一步明確了泉城路、黑虎泉北路、泉城廣場、濼源大街區域為全市核心商業中心的地位。“通過對商業網點租金水平的調查來看，也能驗證其獨特的商業核心地位，是市區內其他區域所無法替代的區域。”技術支持單位山東正衡土地房地產有限公司匯報說。

????匯報人指出，商業用地級別劃分進一步突出了與城市規劃相銜接的特點，對已經根據規劃建設和近期內將要建設的新興商業區重點考慮，體現在奧體文博片區、高新區、燕山立交文化東路延長線區域、小清河穿過中心城區區域、京滬高鐵站前廣場區域、濟鋼王舍人區域、空港組團核心區域、唐冶新城進出口加工區區域、孫村開發區區域、長清大學城區域等，使土地級別的劃分與現狀的商業分布及規劃中的商業分布能夠有機地結合，即考慮到現狀的商業繁華程度又對近幾年內新興的商業中心有所考慮。

????濟南要“長高”了

????此外，記者注意到，按照聽證稿，城區商業、住宅用地平均容積率在2007年基礎上也有望進行相應調整，住宅、商業用地平均容積率均由2007年的1.3提高到1.7。市國土局有關負責人表示，容積率大小代表著土地上可建建筑物的體量大小，平均容積率提高，意味著一些區域內的住宅樓和商業樓要進一步向空中發展，新建樓宇將以高層為主，“這也符合將來城市‘長高’、‘長胖’的要求。”

????據介紹，根據國土部有關規定，土地基準價格最長三年調整一次，各地可根據實際情況適時調整。濟南現行的國有土地基準地價標準為2007年制訂，根據濟南市政府相關文件，目前我市商業用地分為10個級別，住宅用地與工業用地分別為9個級別和 8個級別。其中，一、二、三級商業用地基準價格每平方米分別為4500元、3245元和2230元；一、二、三級住宅用地基準價格每平方米分別為3120元、2120元和1690元。在此之前，濟南市分別在1999年、2004年、2006年調整了國有土地基準地價。 (記者劉研波)

????■相關鏈接基準地價與招拍掛價格是啥關系？

????據國土專業人士介紹，基準地價是指對不同地域或不同級別的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的最高年限期土地使用權的平均價格。

????“基準地價是土地出讓價格的基礎，在這個基礎上，考慮到土地具體情況，由專業機構對土地再進行評估形成評估價，進而形成出讓底價，然后在土地市場上經過招拍掛形成最終的出讓價格。”現場業內人士解釋說，從基準地價到拍賣成交價格，其中還要經歷評估價、底價等兩個階段。