????昨日，北京通州樓盤京貿國際城的一位銷售人員告訴記者，該樓盤正在預售的一期第三批房源，時下銷售均價從之前的26000元/平方米，下調至19800元。為了不引起已購用戶的不滿，開發商正在向這批房源中已銷售的369套房源客戶返還原價與現價間近6200元/平方米的差價，總計開發商將向已售房源客戶返還近2億元現金。

????向369套已購戶返還近1.7億

????時下，北京通州樓盤京貿國際城正在發生一件怪事，開發商正向該樓盤一期第三批房源369套已購戶返還按每平方米約6200元計的現金。

????該樓盤工作人員向本報記者具體解釋說，該樓盤一期的第三批總計575套房源于3月28日拿到預售許可證，當時的銷售均價為26000元，4月底時曾沖高至26800元/平方米。時下銷售均價將直降6200元/平方米至19800元/平方米。不過，為了平息這批房源中已購戶的憤怒，開發商決定向這批房源中369套已購戶返還他們購買時的價格與19800元/平方米間的差價。

????北京市房地產交易管理網上的數據顯示，該樓盤一期的第一、二批房源的銷售均價分別為14000元/平方米與18000元/平方米，時下正在銷售的第三批房源已銷售369套，成交均價為24315元/平方米，與19800元/平方米的時下均價差價近4500元/平方米。粗略計算下來，開發商將向369套已售房源業主返還現金近1.66億元。

????京貿國際城的大幅調價，讓人不由得想起同為通州的樓盤月亮河·御泉公館，該樓盤在10月20日加息前后，突然將銷售均價從之前的30000元/平方米下調至26000元/平方米，最低價從之前的26000元/平方米下探至23000元/平方米。

????業績不佳緣于定價虛高

????京貿國際城銷售價格的直降，與該樓盤的銷售業績不佳存在直接關系。

????北京市房地產交易管理網上的數據顯示，該樓盤一期第三批房源，共計575套，戶型以小戶型為主。自3月底預售以來，近7個半月后的今天，僅成交369套，成交率僅為64%。而且由于4月新政的影響，這批房源在銷售過程中還遭遇了3套退房。

????對于京貿國際城的大幅降價，在接受記者采訪時，北京中原三級市場研究部總監張大偉將此歸結為市場不理性背景下開發商定價虛高。

????他認為，在調控政策擠壓下，北京通州樓市已經開始降溫。在這種大背景下，一些開發商，尤其一些之前定價不理想的開發商被迫以降價換銷量。而對于老項目來說，為了避免影響之前的銷量，只能采取向已購用戶補貼之間的差價。而近2億元的差價補貼，正好說明該樓盤之前定價的非理性。

????另一位行內人士向本報記者說，雖然時下該樓盤已將均價由之前虛高的26000元/平方米下調至19800元/平方米，但定價仍然偏高。以該樓盤為代表的通州房價，依然存在不少的回調余地。

????綠城逆勢提價現預期分歧

????不過，就在京貿國際城降價的同時，綠城地產旗下的北京樓盤綠城北京誠園將于21日再次提價。

????據本報記者調查，樓市調控后，該樓盤卻逆勢步入“上漲通道”，與新政的調控精神背道而馳。該樓盤于3月19日以均價38000元/平方米開盤后，4月漲至44000元/平方米，此價格一直維持到樓市調控初始。然而在10月20日央行加息時，該樓盤均價上漲至46000元。本月13日，均價再次上漲6000元/平方米至52000元/平方米。21日，部分房型房源售價將再上調。

????一位業內人士向本報記者說，該樓盤此次的漲價可能出于“尾盤搏擊”。他說，根據北京市房地產交易管理網的數據顯示，該樓盤286套入市房源中，已售出201套，余下85套尾盤。在開發商資金充足，樓盤銷量不錯且預期看好的背景下，催生了本次漲價。京貿國際城的降價與綠城北京誠園的漲價，正說明調控高壓政策下，樓市漸趨不明朗，不同開發商對前景預期開始出現分化。