????該考慮“房子換票子”了

????“目前一些樓盤或多或少有低開優惠推出，但實際性的價格變動不大”，青島房地產經理人俱樂部副秘書長龍江告訴記者，在一些青島的開發商看來，市場成交不高，但還行，因為過去兩年銷售得好，現在資金相對充裕，壓力不是非常大，心存僥幸。

????“9月份截至目前成交比較淡，眼看著10月份是今年最后一個銷售高峰，現在是考慮‘房子換票子’的時候了”，龍江認為，在銀根收緊，貸

????到底是該留票子，還是留房子，應基于對明年形勢的判斷，龍江認為主要看四個方面，經濟是不是會放緩，調控會不會放松，購房意愿會不會下降，房價是漲還是跌。

????龍江說，近期，靠近高新區的青島風景開出約3000元/平方米的價格，應當是青島 “房子換票子”最明顯的例子，買房人也從中感覺到了實惠。

????“年關”難過年年過，從年底到明年一二月份，房地產企業將進入還款的高峰。龍江分析，這包括銀行貸款、民間借貸、企業債、土地款、配套費以及工程款、大宗材料款等等。

????面對當前形勢，開發商對降價表現出的謹慎還有另外一重原因，龍江認為，國內樓市不成熟，已購房的人認為房價只能漲不能跌，就算開發商想降價，也會擔心前期購房客戶有激烈反應。(龍江)

????“金九”已過半簽約無起色

????進入2011年，國家對樓市調控不斷加碼，無論是開發商還是置業者觀望情緒都比較濃重，“金九”到來之際，開發商躍躍欲試，大搞活動，但從簽約量來看，結果卻差強人意。

????據銀海世邦市場研究中心數據顯示，9月份前三周共計簽約住宅房源5598套，約54.35萬平方米，面積較去年同期減少23.3%，環比增長28.9%；除去政策房，我市商品住宅共計簽約4358套,約43.89萬平米，面積較去年同期減少27.4%，環比增長18.3%。

????分區域看，市內四區共計簽約1624套，約14.36萬平米，占全市簽約總面積的26.4%，面積較去年同期下跌40.8%，究其原因，主要是由于限購以來，部分投資客被擠出市內七區市場，而市內四區房源價格偏高，大量剛需購買者無力承擔。

????四區簽約量最大的是李滄區，為817套，約7.35萬平米，主要來自于李滄萬達廣場、中南世紀城等項目的集中簽約。五市共計簽約住宅房源2434套，約24.17萬平米，占全市簽約總面積的44.5%。從供需情況看，9月前三周供應量是簽約量的兩倍，供應明顯大于需求。

????雖然部分開發商利用中秋節大打“打折、贈送禮品”的優惠牌，如買樓送車位、買房即送10萬現金、購房贈送面積等，卻仍難以討好購房者。仔細看來，雖然開發商給出優惠、贈送不菲禮品，但對于目前投資資本無法入市、銀行放貸謹慎、剛需更注重總價高低的情況下，這樣的“降價”顯然無法促使剛需者購房。目前市場情形下，開放商只能采取“以價換量”的銷售策略。

????送裝修款、送車位、開盤優惠、低起價，青島各樓盤通過變相讓利吸引客戶眼球的手段挺多，但實質性降價太少，“降價”仍是雷聲大雨點小。

????邊緣

????降價盤實現快速銷售

????市內四區中，商品住宅存量最高的是李滄區，目前存量達8000余套。高存量下，銷售速度慢吞吞，開發商真正想“以價換量”的還不多。此前，李滄萬科廣場、中南世紀城以與周邊房價差不多的價格水平開盤，也實現了開盤熱銷。但除了新盤項目，記者探盤過程中發現，一些已經開盤的老項目，則顯得冷冷清清。

????9月8日，百通青山綠水正式推出9折團購，均價不到8000元，降價幅度明顯。百通青山綠水降價之后，與一路之隔的百通馨苑七區二手房價格相比，每平方米低了將近2000元。

????據該項目透露，優惠房源推出一周，50套優惠房源全部售罄。該項目隨后再度加推，上周日一天銷售十余套。所以說，目前市場需求依然存在，撬動市場靠的是價格。

????目前，青山綠水處在李滄樓市的價格“低谷”，該項目八九十平方米的套二房總價約70萬元，首付約20萬，已經是部分剛需客戶能接受的價格水平。

????中部

????價格平開跑得快

????在市區中部，新都心和浮山新區是又一供應量集中的區域，目前多數樓盤的價格都在12000元/平方米以上，改善型需要和剛性需求產品同時存在。在浮山新區，近期遠洋風景以19000元／平方米均價開盤銷售，三個小時內賣了300套。

????據該項目銷售人員介紹，項目周邊有海爾東城國際、魯信長春花園、城建湖光山色等成熟大社區，這些社區居民有再置業需求，遠洋風景首批購房人群以周邊居民為主。遠洋風景營造的是法式建筑及園林風格，在品質上是一次升級。

????據了解，遠洋風景均價19000元/平方米，開盤優惠10萬元并贈送車位，實際優惠約2000元/平方米，如果再扣除3000元/平方米的精裝修，毛壞房價格約14000元/平方米。

????記者從21世紀魯信長春店及東城國際店了解到，魯信長春花園的高層二手房每平方米成交價約在15000元-16000元；東城國際北區靠近遼陽西路的高層二手房價格約為13000-14000元/平方米，社區中心的價格為15000-16000元平方米。

????此外，上述兩個社區的二手房房源多數領取房產證的時間沒超過五年，一套100多萬元的二手房，交易稅費高達10多萬元。綜合各方面成本，遠洋風景的開盤價格與周邊二手房價格基本持平，而產品定位高于周邊項目，所以價格上有優勢。

????青島房地產經理人俱樂部副秘書長龍江分析，遠洋風景地價在7000元/平方米以上，以目前價格銷售，扣除各種優惠，應當是微利。

????一位浮山新區中介人士稱，遠洋風景開盤價格相對低，這確實造成一部分二手房客戶流失。

????CBD

????地段稀缺信心足

????青島中央商務區今年也迎來供應量的高峰，在售或將要開盤的項目有諾德廣場、中海紫御觀邸、錦繡華城、卓越大廈、燕歸堂等項目。

????記者上周到錦繡華城探盤，據了解該項目在售的多層住宅價格在20000元／平方米以上，在城市核心，以高密度住宅為主的中央商務區及周邊區域，新建多層住宅是非常稀缺的產品，所以目前報價比較高。

????在中央商務區中心區的諾德廣場上周開始認籌，寫字樓開盤均價20000元/平方米，酒店式公寓起價16000多元平方米，在內部裝修及產品定位上要高于已經交付的萬達廣場。

????據青房置換市場部經理呂鑫林介紹，目前萬達廣場的酒店式公寓及寫字樓的二手房價格約在14000-15000元/平方米，最低的會達到13000元/平方米。

????未來幾年，青島中央商務區將是青島發展最快的商務及商業核心區域，所以區域內開發商集體看好該區域升值潛力。據了解，卓越中心一期10月份開盤，目前對外釋放的價格約在20000元/平方米。

????據諾德廣場相關銷售人員介紹，在CPI高漲，住宅被限購的情況下，一些高端人群依然有投資的需求，其中寫字樓受購房者關注尤其多。

????從上述三個區域的新房與二手房價格比較看，“看空”的力量從外向內逐步減弱。

????未來市場走勢如何？上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭近期接受采訪時認為，樓市大幅降價的觀點還不太現實。只是前兩年增幅比較大，這兩年需要有一個回落調整。如果是良性調整，房價不可能大幅下調，只是微跌，然后慢慢陰跌，筑底反彈。(張則濤)