????樓市正處在“寒冬”，目前青島中央商務區在售新房價格仍高過二手房，這在青島樓市是絕對的“異類”。

????供應高峰來臨

????上周日下午，記者到中央商務區項目中海紫御觀邸探盤，豪華的售樓處內，有三四組客戶正在一邊看沙盤，一邊聽置業顧問介紹，顯得不算冷清。近期，紫御觀邸有精裝SOHO產品推出，面積多為50平方米左右。在商務區內，這類亦商亦住的產品，面向的主要是投資客戶。據銷售人員介紹，目

????站在敦化路與山東路的十字路口上，能看到諾德廣場、燕歸堂、歐亞中心、華仁歐典商苑、良辰美景瞡臺等數個在建樓盤，建設中的青島中央商務區儼然是個“大工地”，后期的供應量集中釋放顯而易見。

????據銀海世邦市場研究中心提供的數據，進入11月份，隨著中海紫御觀邸、諾德廣場、歐典商苑、卓越大廈、燕歸堂等眾多項目的入市，中央商務區住宅存量達到約1960套，約26.62萬平方米；辦公公寓物業可售房源則高達2606套，約26.18萬平方米。

????新盤銷售緩慢

????據記者調查發現，目前商務區內新樓盤酒店式公寓及寫字樓的均價約在18000元/平方米甚至更高。而住宅方面，良辰美景瞡臺是在售項目中最低的，毛坯房均價約在15000元/平方米；華仁歐典商苑和良辰美景二期精裝住宅的均 價 約 在18000元/平方米。

????位居城市核心地段，升值潛力看好，所以目前青島中央商務區各在售新盤定價都遠高于區域二手房價格。

????據青房置換南京路店店長呂鑫林介紹，目前青島中央商務區標志性項目萬達廣場酒店式公寓的二手房實際成交價格不到15000元/平方米，精裝住宅二手房價格約為16000元/平方米。

????他認為，現在區域內的新項目多數都比萬達廣場二手房價格高，以目前這樣的價格入市，想實現快速銷售基本不可能。

????另據銀海世邦市場研究中心分析，在可售房源比較充裕的情況下，2011年1-10月，青島中央商務區月均銷售住宅房源約33套，4470平方米；2011年8-10月份，月均銷售辦公公寓物業約17套，1929平方米。按照此銷售速度，即使后期無新房源入市，銷售壓力仍異常巨大。

????已有項目將低開入市

????基于當前市場形勢，剛剛取得預售許可證的新盤燕歸堂，或將以低價入市，試圖打破區域銷售緩慢的局面。據該樓盤釋放的消息，燕歸堂毛坯房起價約為11800元/平方米。

????另據業內人士預計，其毛坯房的均價將約在13000-14000元/平方米價格區間，精裝房的均價約為15000元/平方米。

????以上述價格水平入市，將與區域內二手房價格基本持平，但最終價格還要待11月12日該項目開盤才能確定。

????該項目一位銷售負責人告訴記者，房地產整體環境欠佳，區域內的銷售形勢并不好，因為是新開盤項目，定價相對靈活，目前的銷售策略是快速走量。

????后續青島商務區內，還將有卓越大廈等新項目入市。如果想擺脫銷售困局，參照市場二手房價格，低開入市應當是必須的。(張則濤)