????近期，以上海為中心的長三角區域的部分住宅樓盤出現幅度較大的降價。“打折”銷售的消息甫一發布，即吸引眾多購房者即趨之若騖爭相排隊購房。但與此同時，樓盤“打折”的消息引發了前期已購房的老業主們的強烈質疑，老業主們早已按奈不住心中憤懣，紛紛沖至開發商的售樓處進行理論，要求退房或者補貼差價的聲音不絕于耳，甚至有業主“打”、“砸”售樓處，引發肢體沖突甚至是暴力事件。對于這些開發商而言，今年10月的“

????樓盤降價與業主退房：一對難分難解的“老冤家”

????2008年，在房地產宏觀調控的持續發力下，國內住宅地產的龍頭企業萬科位于杭州的樓盤大幅“打折”銷售，引來多名業主的不滿，萬科杭州總部遭老業主“打”、“砸”。

????歷史與現實總是驚人的相似。隨著房地產宏觀調控的持續深入，今年以來住宅地產的成交量持續萎靡不振，背負盈利重任的開發商自今年下半年以來頻頻吹出“降價風”。進入樓市黃金季節“金九”后，部分開發商HOLD不住了，江漸一帶部分樓盤的銷售進入實質性降價階段。繼今年9月初杭州、南京出現退房潮后，景瑞地產位于太倉的景瑞榮御藍灣項目出現了超過20%的降價促銷，近百名業主大呼吃虧，赴開發商的上海總部進行交涉。

????無獨有偶，今年10月位于上海的多個樓盤開始大幅“打折”促銷。位于浦東的中海御景熙岸的房產由23000元/平方米降至17000元/平方米，直降6000元/平方米;坐落于嘉定新城于龍湖酈城樓盤由18000元/平方米降至14000元/平方米;同樣地處嘉定新城的綠地秋霞坊的精裝房均價從19000元/平方米調整為均價13000元/平方米。另有傳聞稱閔行星河灣樓盤單價由36000元/平方米降至26000元/平方米。盡管隨著國家房地產宏觀調控持續發酵、房地產市場成交量的不斷萎縮，開發商的資金鏈愈發緊繃已是板上釘釘的事實，開發商確已走到了降價與否的十字路口，但這些樓盤推出如此之大之大的降價幅度著實令人瞠目結舌。

????面對突如其來的降價潮，市場呈現出有人歡喜有人憂的局面。部分觀望已久的新客戶搶抓降價時機購房，售樓處的客服電話響徹不停，售樓處前排隊的購房者絡繹不絕。然而，一邊是海水，一邊是火焰。這些樓盤的老業主們面對超過20%甚至是30%的大降價大呼不公平，大家都不愿坐以待斃，許多老業主趕赴這些樓盤的售樓處，紛紛要求開發商退房或者補足差價。對于老業主們的訴求，開發商并未予以滿足。在僵持不下的情況下，老業主們開始沖擊開發商的售樓處，不顧維持秩序的警察與保安對售樓處進行“打”、“砸”，引發暴力事件。此后，上海市政府的新聞發言人在新聞發布會上就此事作出回應，其表示根據國家有關價格管理的法律法規，商品房銷售價格由房地產企業和購房人根據市場供求關系協商約定，同時房地產企業應按規定實行“一套一標”，明碼標價，接受監管，如果在履約中當事人發生矛盾糾紛，應當根據合同約定協商解決，協商不成可通過司法途徑解決。

????漲價慣性與認知誤趨：一宗引致退房風波的“原之罪”

????由開發商降價引發的退房潮著實吸引了眾多人的眼球，但在關注的同時，人們不禁要問，究竟是何原因導致退房潮的出現，其背后的根源為何。緣何同樣系商品，消費者購買手機后手機、汽車等消費品后，這些消費品出現幅度較大的降價后，消費者不會出現前述購房者所為的極端行為;資本市場的股票、期貨等投資品種的價格出現大幅下跌甚至是腰斬的情況更是屢見不鮮，亦未有投資者赴上市公司、券商、證監會進行交涉。

????退房風波的發生，固然有房地產價值較大，打折促銷對老業主的利益損害大等外源性的誘因，但追根溯源，還是拜漲價慣性與認知誤趨所賜。由于近年來住宅房地產連年上漲已形成漲價慣性，并導致房產買賣雙方忽略房產作為商品的本質屬性，商品買賣存在的最基本的價格風險的內生性緣由更不應視而不見。自1998年房改以來，我國的房地產市場總體上呈穩步上升趨勢，尤其是自2005年以來，房地產市場發展迅猛，各地住宅房地產的價格幾乎年年攀升，房價上漲已形成慣性。而房價上漲的慣性迷惑了購房者、開發商等各方，大家篤定地認為購買房地產一定能夠保值、增值，而大大忽略了房地產的商品屬性，未了解購買房地產可能面臨的價格波動尤其是價格下跌的風險。隨著國家限購、限貸等嚴厲的調控政策的實施，投資、投機性購房需求受到有效遏制，房地產作為商品的交換價值早已一落千丈，而體現商品價值的價格亦受此影響出現下跌也就不足為怪了。而購房者絲毫未認識到潛藏的風險隱患，仍舊偏執地認為房價上行是板上釘釘之事。

????與此同時，在漲價邏輯的影響下，開發商對房地產價格下跌可能引發的問題置若罔聞，對價格下跌的風險揭示則是一片空白，這進一步加大了發生退房潮的可能性。

????市場邏輯與契約精神：一桿解決退房紛爭的“公平秤”

????誠然，在出現降價潮的情況下，前期購房的老業主們持有的房產價值瞬間大幅下跌，一夜之間資產縮水20%甚至30%，確令人憐惜，老業主們心有怨氣誠情有可原，況且本次下跌的多是位于外環外的剛需普通住宅，許多購房者還是貸款購房，更加劇了其心態的失衡。以建筑面積為80平方米的房產為例，如單價由23000元/平方米降至17000元/平方米，則原價值為184萬元的房產價值下跌為136萬元，縮水了48萬元，這對于剛需購房者尤其是貸款買房人而言不啻于晴天霹靂。

????然而，在買賣交易中，是否是只要一方受到損失了，獲益的另一方就必須要向受損方賠償或者退還原物?似乎難下此定論。在房產買賣交易中，雙方簽署了房產買賣合同，在滿足了合同生效條件后，房產買賣合同即已成立并生效。《合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。契約精神、有約必守是市場經濟的題中應有之意。既然雙方已經訂立了房產買賣合同，按照合同履約就是理所當然之事。

????老業主們希望退房的訴求，就法律關系上而言即是要求單方解除合同。《合同法》第94條規定，因不可抗力致使不能實現合同目的、在履行期限屆滿之前當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務、當事人一方遲延履行主要債務經催告后在合理期限內仍未履行、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的等情況下，當事人可以解除合同。在司法實踐中，如存在房屋質量問題嚴重、逾期交房達到一定時間、逾期辦理產權證超過一年、規劃變更或設計變更未通知買房人、面積誤差超過3%、開發商存在惡意行為等情況的，買房人解除合同的訴求通常會被法院所采納。因此，除非房產買賣合同中另有規定，或者開發商存在以上不當行為，否則老業主的退房訴求恐難獲司法支持。

????而就可行性而言，如讓開發商滿足老業主的退房要求，那么開發商是否也可以要求政府退還已交的土地出讓金、土地增值稅、營業稅等稅費，是否可要求建筑企業退還房屋建設費?答案顯然是否定的。要求補差價的訴求更是難獲正當性支持。以房地產開發企業的龍頭萬科為例，其2010年的銷售凈利率為17%，假設房價下跌20%，開發商需要補足20%的差價，而繳交政府的土地出讓金、土地增值稅、營業稅等稅費無法退回，建筑施工費等費用、金融機構融資成本也無法退回，這也就意味著開發商賣這一套房反而是賠錢的。

????有鑒于此，老業主要求退房的訴求于法無據，于理有虧，難獲正當性支持。

????風險對沖與風險揭示：一盞指明共贏之路的“照明燈”

????隨著房地產市場宏觀調控的不斷深入，房地產市場出現“拐點”的可能性愈來愈大，房價走勢也到了十字路口。一旦房地產市場發生大面積的房價下跌，老業主要求退房、補差價的事件將會鋪天蓋地，屆時開發商將面臨極大的群體性事件的風險，并可能由此引發嚴重的社會穩定問題，尤需各方尤其是政府履霜之戒，未雨綢繆。當然，面對嚴峻的形勢，政府、開發商、購房者也并非完全束手無策。

????退房潮發生的核心原因即是在房價下跌后，業已購房的老業主的房產價值大幅縮水但卻無法得到賠償或補償。對此，可以設計合理的風險共擔或對沖機制，將保險、期貨中的金融原理導入房地產買賣領域，由政府房地產管理部門在房地產買賣的示范合同中予以體現，并要求開發商在房地產買賣合同中必須提供這樣的合同條款來解決問題，以實現“曲線救國”。概而言之，即在合同中做出如下條款設計：(1)補差條款設計。如在開發商正式向購房者交房前，購房者已經交齊全部或絕大部分購房款，而同一樓盤的同類房產的均價發生大幅(如超過15%)下跌，則開發商應補償差價部分的一定比例(如85%)。(2)保價或者對沖條款設計。天下沒有白吃的午餐，購房者取得這樣的權利并非是毫無對價。可以規定類似于郵遞中的保價條款，即購房者需要支付一定的保價費(如購房款的1%)，才可以取得要求補差的權利;或者規定在購房者取得補差條款的同時，須履行相對應的義務，即如同一樓盤的同類房產的均價發生大幅(如超過20%)上漲，則購房者應向開發商補償差價部分的一定比例(如50%)。(3)累進條款設計。可以引入個人所得稅法工資薪金稅目的超額累進稅率，將補差機制、保價或者對沖機制設計為超額累進條款，也就是說房價下跌幅度越大，則補差比例越高;同理，保價金額越高，補償比例也越高。(4)選擇性條款設計。考慮到在房產買賣過程中，開發商往往是格式條款的提供方，而購房者則處于相對弱勢地位，應該賦予購房者以選擇權，其有權接受補差等條款，亦有權拒絕。通過這樣的風險對沖設計，能夠有效解決購房人所擔心的房價下跌而求告無門的問題，化干戈為玉帛。

????與此同時，開發商在房產銷售過程中除介紹房產本身的優劣勢之外，還應向購房人充分揭示房地產價格下跌的風險，尤其是要在房產買賣合同中增加專門的風險揭示條款，要求購房人閱悉并書面承諾愿意承擔風險后方可。政府有關部門在宣傳過程中，也應加強購房人的風險教育，提高購房人的風險認知能力與風險承受能力。當然，解鈴還須系鈴人。購房者本身不應再抱殘守缺，而要切實轉變觀念，改變房地產價格必漲的漲價邏輯，真正意識到購房所面臨的價格下跌風險，做到三思而后行，在詳細考察、論證后再做出審慎的決策。

????惟有各方共勉，多管齊下，切實意識到房地產市場潛在及現實的風險，并采取有針對性的舉措方能有效避免、減少退房事件的發生，平衡各方利益，同時促進房地產市場的健康穩健發展。