????近期，全國各地樓市降聲一片，與此同時，也有不少地方出現了老業主由于降價而集體要求退房的事件。對于房屋買賣過程中的一些不規范操作以及開發商在資金、工程進度等方面的問題，導致退房事件時有發生。

????究竟怎樣的情形下，購房者才有權要求退房呢？目前，有一些情況下買房人是可以退掉已購房屋。依據相關法律，八種情況下買房人可以退掉已購房屋。

????第一、延遲交付房屋。一般超過3個月開發商還不能

????第二、開發商缺“證”，導致合同無效。目前開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。

????第三、開發商沒經購房人同意變更設計。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定要求開發商退房。

????第四、無法得到貸款。如果開發商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

????第五、拿不到產權證。由于開發商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。

????第六、房屋面積誤差超過3%。如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。

????第七、房屋質量導致嚴重影響使用。根據最新司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用(前期施工原因導致房內空氣質量差)，購房人要求退房并要求開發商賠償損失的。

????第八、開發商把房子抵押。如果開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。

????武漢市法定解除購房合同的條件

????2008年6月26日，武漢市房產管理部門發布《關于商品房合同備案注銷、更名審核工作的操作細則》(以下簡稱《細則》)，《細則》規定了九種特殊的情況可以辦理商品房合同備案注銷、更名的手續，該規定出臺的目的的規范房地產市場，防止采取合同更名等方式惡意炒房的行為，進一步明確商品房合同備案注銷更名的收件要件，具體為：

????1、交付公告或公布之日起90日內，購房者所購房屋因質量存在問題(出現嚴重漏水、房屋安全隱患等)，要求退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關資料外，需提交市、區建筑工程質量監督站或房屋安全鑒定部門的認定書或鑒定書，方可辦理。

????2、屋交付公告或公布之日起90日內，開發商與購房者之間因其中一方違約而發生糾紛，經法院、仲裁機構判決或裁定后退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關資料外，需提交已生效的判決書、協助執行通知書和裁決書等相關司法文書，方可辦理。

????3.、公安、檢查部門要求協助辦理相關案件，需注銷合同備案的，應出具紀檢、公安、檢查部門的正式函件，方可辦理。

????4、交付公告或公布之日起90日內，購房者在所購項目中另換購商品房，需注銷原所購房屋合同備案的，應先提出申請，經房產管理部門同意，將新換購的商品房合同備案后，方可辦理注銷原所購的房屋合同備案手續。

????5、貸款辦不妥能退房。購房者在商品房買賣合同簽定之日起30日內，因貸款購房手續未獲相關金融機構批準，需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關資料外，需提交金融機構支行、市級分行(總行)的兩級審核未經批準的證明材料及開發商收取購房人違約金的發票，方可辦理。但如果退房人擁有兩套(含所購商品房)及以上房產需注銷合同備案的，必須按二手房交易轉移登記規定的，先行繳納相關稅費(契稅、營業稅、個人所得稅、印花稅)，提交繳稅票據后，方可辦理退房手續。

????6、交付公告或公布之日起90日內，因出國留學或定居原因導致退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關資料外，需提交國外入學通知書或定居許可證明、護照、戶口和身份證、公安出入境管理部門和大使館簽證等相關資料，方可辦理。

????7、交付公告或公布之日起90日內，購房者因工作調出本地原因導致退房需注銷合同的，除按審核流程提供相關資料外，需提交公安部門全家戶籍轉出、雙方單位轉出和接受人事關系，工資關系等相關資料，方可辦理。

????8、患重病允許“毀約”。房者在簽定商品房買賣合同后，發現自身或其直系親屬患重大疾病急需醫療資金導致退房需注銷合同備案的，除按審核流程提供相關資料外，需提交市級以上醫院的重癥診斷證明、病例及治療費用明細單，并經調查核實后，方可辦理。

????9、適用房的合同備案注銷、更名，因申請人特殊情況和項目建設原因，除審核流程提供相關資料外，另需市住房保障管理中心出具相關意見后方可辦理。

????據相關律師分析，上述《細則》主要是針對房地產內部管理的，其名稱顯示很清楚是關于合同備案注銷更名審核工作的操作細則，而合同備案注銷更名審核是一種行政行為，是為了規范房產局行政管理的需要，并不代表符合上述條件購房人可以單方面提出解除合同，也就是說，是在購房人和開發商雙方都同意解除合同的情況下，房產局通過審核認為符合上述九種情形，就可以辦理合同備案的注銷或更名工作，否則即使買賣雙方都同意退房，房產局也不辦理合同備案的注銷或更名。

????退房與注銷合同備案的區別

????退房(單方解除合同)：法律概念，一種單方撕毀合同的權利。

????注銷合同備案：非法律概念，是從行政管理角度，非平等民事主體，不涉及是否有權單方解除合同，只是涉及能否辦理注銷或更名合同備案。

????第一、哪些情況購房者可以單方解除合同？

????只有具備法定或合同約定退房的情形，業主才可以依法或依合同約定解除或撤銷合同。

????關于法定退房

????根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》 以下簡稱《解釋》

????1、 合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

????2、合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

????《解釋》第8條：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

????①商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

????②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

????3、因房屋主體結構質量不合格

????《解釋》第12條：“ 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

????4、因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用

????《解釋》第13條：“ 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

????5、因開發商延遲交付房產，(一般為延期交付60日)

????《解釋》第15條：“ 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”

????6、遲延辦證(超過一年未辦初始登記)

????《解釋》第19條：“ 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

????7、非因雙方責任導致貸款不能。

????《解釋》第23條：“ 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

????8、解除定金合同，條款未能達成一致

????《解釋》第4條：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

????關于約定退房

????如果業主在購房合同中約定了業主可解除合同的相關情形，當出現合同約定解除合同的情形時，業主可以行使解除權解除合同，否則業主須承擔違約責任。非因法定和合同約定的情形業主不可單方面解除合同，否則業主應當承擔違約責任，合同應繼續履行并承擔由此給開發商帶來的損失。

????第二、關于業主要求退房或差價補償的法律分析

????針對業主要求補差價的要求，如果合同有補差價的相關約定，開發商須按合同約定向業主履行補差價義務。除合同約定外，業主有證據證明下列情形之一者，也可要求開發商補償差價。否則，開發商就沒有為業主補差價的義務。具體情形如下：

????1、開發商在售樓廣告中做了樓盤保值承諾；

????開發商的售樓廣告中承諾涉案樓盤具有保值或升值空間，并因此誘使業主購買，若日后開發商主動降價，則負有賠償義務。

????2、簽約時開發商承諾開發商不會降價；

????如業主有足夠的證據證明是在聽信開發商不降價承諾的前提下購房，可要求退房或補償差價。

????3 、開發商與業主有書面的保值及不降價的約定。

????第三、關于業主要求“退房”及“補差價”的解決方法及法律分析：

????房屋買賣是一種市場行為，業主和開發商都應風險自擔。業主購買房子以后房屋價格的漲跌屬于商業風險，而這種風險是隨著購房合同的生效時從開發商轉移至業主承擔。而且，合同一經簽訂便具有法律效力，雙方均應全面履行合同。否則，須承擔違約責任及賠償由于違約給對方造成的損失。從合同的性質和效力看，房屋買賣屬于民事合同，引發的糾紛也屬于民事糾紛，只能通過合法地民事糾紛途徑來解決，即可通過和解、仲裁、訴訟的方式解決爭議。

????有些開發商提出“全額差價補償”及提供其他增值服務的行為，只是企業基于其自身經營的實際情況及發展需要而采取的單方面措施和商業行為，不代表開發商具有法律或合同上的補差價義務。購房者不能借此主張和要求開發商差價補償。