????隨著青島市發展日益迅速、成熟，筒子樓的不配套，居住性差以及安全隱患已經嚴重制約著城市的發展和居民的生活。為了改變市容市貌、改善市民居住環境，自2009年起，四方區開始著手舊城區筒子樓改造項目。到目前為止，四方區尚有347棟筒子樓沒有進行整治，涉及居民1.56萬戶左右。日前，記者從青島市規劃局了解到，將規劃鞍山路北片區依托高校優勢，打造成建筑創意產業園區，重點發展建筑設計、藝術創意、環境設計等創意產業，建成集創意辦公、商業、居住為一體的城市綜合體。這也意味著該區域內涉及到的75棟筒子樓有望改造，在筒子樓內居住的3154戶居民將改善居住條件。青島房地產業內人士也指出，隨著舊城筒子樓等殘舊建筑的加速改造，其周邊地區的房租甚至二手房價格也將出現一定幅度的上漲。

????生活 殘舊 居民盼拆遷

????日前，記者從市規劃局了解到，鞍山路北片改造項目土地開發已經通過公開招標，目前進入中標單位公示階段。據介紹，鞍山路北片區是四方區重點改造的舊城區，總占地面積為17.3萬平方米，招標投資額約為65億元。區域內老式筒子樓有80多棟，涉及3000多戶拆遷居民。其中的一期招標開發區域將要拆遷的筒子樓24棟、單元樓8棟，拆遷居民1572戶。據介紹，鞍山路北片將被打造成以文化休閑、商業辦公及居住為主的綜合性城區——鞍北城市綜合體。

????據介紹，開始改造開發的鞍山路北片區是四方區重點改造的舊城區，包括鞍山路以北、撫順路以南、山東路以西、人民路以東的區域。該項目涉及拆遷戶數3000多戶。其中的一期招標開發改造范圍為撫順路以南、鞍山二路以西、南寧路以北、鞍山一路以東區域。記者在走訪過程中看到，目前四方區等待改造的筒子樓片區，部分筒子樓不但外觀磚頭裸露，由于房屋面積太小，每棟樓下的空間被居民搭建了許多廚房或儲物間。在樓內，窗子損壞嚴重，墻上裂縫清晰可見。

????由于生活環境太過惡劣，目前該片區大多數居民都在翹首期待筒子樓拆遷改造。“趕緊拆遷吧，我們這些老居民也算有盼頭了。這些老房子真是沒法住了，鄰居們都盼望著趕緊拆遷改造。”市民李先生居住在鞍山二路片區一棟破舊的筒子樓里近30個年頭了，聽說他們這個樓也是屬于鞍山路北片改造范圍，家人和鄰居都十分高興。

????記者在李先生的家里看到，這間小屋用窗簾截成兩間，外面的一間當廚房，因為沒有排油煙的空間，整個墻面上落滿烏黑的油污，記者甚至看見了幾只蟑螂。“那時候孩子年紀還小，一家三口擠在這間房子里，孩子都要睡在這個簡易廚房里。家里沒有衛生間，每天早上十幾個家庭、將近二十戶居民都要搶著上廁所，有的時候為了爭搶僅有的位置甚至鬧出了不少笑話。一到下雨天，我們連睡覺都困難，屋頂到處都是裂紋，家里跟水簾洞似的。聽說馬上就要拆遷改造了，全家人都非常激動。”說到這，李先生的臉上洋溢著期待的微笑。記者在李先生家里看到，屋頂的預制板之間全部裂開長長的口子，床頭屋角的墻皮被雨水浸泡得泛出層層黃褐色水漬。他訴記者，這片筒子樓的建造年代已很久遠，祖祖輩輩都生活在這里，很多居民都已經買上新房搬走了，剩下的只有他這種沒有經濟能力換新房和一些外面打工或者做小買賣的人在租住，樓道里堆滿了各種雜物，不僅居民們行走不方便，也帶來非常大的安全隱患。有一年春節甚至因為這些雜物失火搞出了一場不大的火災，弄得居民們虛驚一場，若火勢蔓延變大，那后果不堪設想。

????帶動四方商圈再擴容

????近年來，四方區的商業配置發展迅速，盡管人民路商圈、水清溝商圈的建設已初具規模，但對四方區居民來說，未來鞍北城市綜合體這一商業設施配套齊全人氣旺盛商圈的建成，將讓四方的商圈建設再上一個新臺階。

????未來鞍北城市綜合體，將成為一個集學校、醫院、超市和百貨賣場于一體的現代化、多元化配套齊全的城市CBD中心。因該區域緊鄰市北區CBD商圈，未來鞍北城市綜合體將與市北區CBD商圈相呼應，共同促進商圈的繁榮。目前，鞍北城市綜合體也隨著規劃及拆遷改造正在有條不紊地推進。據四方區商貿局相關工作人員介紹，鞍北處于四方區南部，除青島理工大學、建筑創意產業園組團外，還將加快青島地理信息大廈、青島市現代工業設計孵化器建設，積極推進鞍山路北片老城區規劃改造，積極推進商業中專、宏業廣場地塊開發建設，引進一批知名規劃設計企業，逐步形成以建筑設計為主的創意產業集聚區。

????業內人士指出，從區域來看，雖然目前最激烈的競爭集中在東部商圈，而放眼大青島，由核心向四周擴散的商業趨勢正在加劇，商業新格局剛剛打開，像四方區、市北CBD、浮山后等區域仍有很大的市場空間。鞍北片區城市綜合體建成后，南連市北萬達CBD區域、西連人民路商圈，未來該地區可以說是商機無限。

????雖然青島其他區域板塊商業發展快速，但在理工大學為圓心的范圍內，仍缺少大型商業經濟圈。未來，隨著鞍北城市綜合體的建成，周邊市民的消費心理也將逐漸成熟，屆時能夠滿足消費者購物、餐飲、電玩等“一站式”、多元化的場所也將不斷出現，綜合性的消費形態可以滿足更多消費者更多的消費需求，該區域的經濟發展也將得到快速發現，地區優勢也將得到最大化的體現。

????周邊房源成香餑餑

????筒子樓拆遷改造，涉及幾千居民，對樓市有何影響？近日記者采訪了島城部分業內人士。“四方區這幾年房租出現逐步上漲，主要是拆遷戶需求，租房居住還有補貼。今年大批拆遷戶回遷，四方區的房租反而漲不上去了，需求少了，供應量卻很大。”島城地產業內人士林憲周分析說，“拆遷戶租房子都是整套出租，也比較受房東的歡迎，現在群租房不受歡迎了。”“2010年南京路干休所周邊區域拆遷的時候，南京路周邊的房源立刻緊張了，房租也漲了上去，到現在價格也沒見下跌。”林憲周說道，“房租上漲是次要的，房價的影響可能更大一些。一有拆遷消息，周邊房源立即會引起關注，房價也會上漲，幅度能到2000元每平方米，泰山路吉林路區域拆遷的時候就出現過這樣的情況，八大湖區域也是這樣的，有些炒房客進行炒作，把價格拉上去，然后轉手賣掉。”“從地理位置上來看，鞍北區域可以稱得上為‘黃金地段’，周邊擁有不少優質樓盤。長期看，舊城區拆遷改造對樓市還是有正面作用的。拆遷戶的購房需求可以很好地解決并改善住房條件，還能提供更多的商品房，市場供應量會加大，四方區房價漲幅小也是這個原因。回遷后需要購房的市民減少了一部分。現在四方區在售樓盤本來就不少，通過拆遷改造可以增強該區域房源釋放，供應量上去了有利于房價穩定甚至回調。”有業內人士指出，市南區、市北區房價太高，高檔小區價格也漲上去了，接近2萬元每平方米的價格讓剛需人群望而卻步。中央商務區房源價格太高，大鱷們開發的所謂高檔小區要價能到1.8萬元每平方米。而市北區其他區域主要是二手房，年代還比較久遠，購房者選擇性很小。城陽區、李滄區要偏遠一些，房源不足也是購房者觀望市場的重要原因。隨著四方區筒子樓、舊城區等區域規劃改造，四方區樓市將迎來非常利好的機遇，不排除外來地產大鱷進駐的可能性。這對普通購房者來說是個好消息。(記者 侯佳奇)