????隨著青島市發(fā)展日益迅速、成熟，筒子樓的不配套，居住性差以及安全隱患已經(jīng)嚴重制約著城市的發(fā)展和居民的生活。為了改變市容市貌、改善市民居住環(huán)境，自2009年起，四方區(qū)開始著手舊城區(qū)筒子樓改造項目。到目前為止，四方區(qū)尚有347棟筒子樓沒有進行整治，涉及居民1.56萬戶左右。日前，記者從青島市規(guī)劃局了解到，將規(guī)劃鞍山路北片區(qū)依托高校優(yōu)勢，打造成建筑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展建筑設計、藝術創(chuàng)意、環(huán)境設計等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，建成集創(chuàng)意辦公、商業(yè)、居住為一體的城市綜合體。這也意味著該區(qū)域內(nèi)涉及到的75棟筒子樓有望改造，在筒子樓內(nèi)居住的3154戶居民將改善居住條件。青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也指出，隨著舊城筒子樓等殘舊建筑的加速改造，其周邊地區(qū)的房租甚至二手房價格也將出現(xiàn)一定幅度的上漲。

????生活 殘舊 居民盼拆遷

????日前，記者從市規(guī)劃局了解到，鞍山路北片改造項目土地開發(fā)已經(jīng)通過公開招標，目前進入中標單位公示階段。據(jù)介紹，鞍山路北片區(qū)是四方區(qū)重點改造的舊城區(qū)，總占地面積為17.3萬平方米，招標投資額約為65億元。區(qū)域內(nèi)老式筒子樓有80多棟，涉及3000多戶拆遷居民。其中的一期招標開發(fā)區(qū)域?qū)⒁疬w的筒子樓24棟、單元樓8棟，拆遷居民1572戶。據(jù)介紹，鞍山路北片將被打造成以文化休閑、商業(yè)辦公及居住為主的綜合性城區(qū)——鞍北城市綜合體。

????據(jù)介紹，開始改造開發(fā)的鞍山路北片區(qū)是四方區(qū)重點改造的舊城區(qū)，包括鞍山路以北、撫順路以南、山東路以西、人民路以東的區(qū)域。該項目涉及拆遷戶數(shù)3000多戶。其中的一期招標開發(fā)改造范圍為撫順路以南、鞍山二路以西、南寧路以北、鞍山一路以東區(qū)域。記者在走訪過程中看到，目前四方區(qū)等待改造的筒子樓片區(qū)，部分筒子樓不但外觀磚頭裸露，由于房屋面積太小，每棟樓下的空間被居民搭建了許多廚房或儲物間。在樓內(nèi)，窗子損壞嚴重，墻上裂縫清晰可見。

????由于生活環(huán)境太過惡劣，目前該片區(qū)大多數(shù)居民都在翹首期待筒子樓拆遷改造。“趕緊拆遷吧，我們這些老居民也算有盼頭了。這些老房子真是沒法住了，鄰居們都盼望著趕緊拆遷改造。”市民李先生居住在鞍山二路片區(qū)一棟破舊的筒子樓里近30個年頭了，聽說他們這個樓也是屬于鞍山路北片改造范圍，家人和鄰居都十分高興。

????記者在李先生的家里看到，這間小屋用窗簾截成兩間，外面的一間當廚房，因為沒有排油煙的空間，整個墻面上落滿烏黑的油污，記者甚至看見了幾只蟑螂。“那時候孩子年紀還小，一家三口擠在這間房子里，孩子都要睡在這個簡易廚房里。家里沒有衛(wèi)生間，每天早上十幾個家庭、將近二十戶居民都要搶著上廁所，有的時候為了爭搶僅有的位置甚至鬧出了不少笑話。一到下雨天，我們連睡覺都困難，屋頂?shù)教幎际橇鸭y，家里跟水簾洞似的。聽說馬上就要拆遷改造了，全家人都非常激動。”說到這，李先生的臉上洋溢著期待的微笑。記者在李先生家里看到，屋頂?shù)念A制板之間全部裂開長長的口子，床頭屋角的墻皮被雨水浸泡得泛出層層黃褐色水漬。他訴記者，這片筒子樓的建造年代已很久遠，祖祖輩輩都生活在這里，很多居民都已經(jīng)買上新房搬走了，剩下的只有他這種沒有經(jīng)濟能力換新房和一些外面打工或者做小買賣的人在租住，樓道里堆滿了各種雜物，不僅居民們行走不方便，也帶來非常大的安全隱患。有一年春節(jié)甚至因為這些雜物失火搞出了一場不大的火災，弄得居民們虛驚一場，若火勢蔓延變大，那后果不堪設想。

????帶動四方商圈再擴容

????近年來，四方區(qū)的商業(yè)配置發(fā)展迅速，盡管人民路商圈、水清溝商圈的建設已初具規(guī)模，但對四方區(qū)居民來說，未來鞍北城市綜合體這一商業(yè)設施配套齊全人氣旺盛商圈的建成，將讓四方的商圈建設再上一個新臺階。

????未來鞍北城市綜合體，將成為一個集學校、醫(yī)院、超市和百貨賣場于一體的現(xiàn)代化、多元化配套齊全的城市CBD中心。因該區(qū)域緊鄰市北區(qū)CBD商圈，未來鞍北城市綜合體將與市北區(qū)CBD商圈相呼應，共同促進商圈的繁榮。目前，鞍北城市綜合體也隨著規(guī)劃及拆遷改造正在有條不紊地推進。據(jù)四方區(qū)商貿(mào)局相關工作人員介紹，鞍北處于四方區(qū)南部，除青島理工大學、建筑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園組團外，還將加快青島地理信息大廈、青島市現(xiàn)代工業(yè)設計孵化器建設，積極推進鞍山路北片老城區(qū)規(guī)劃改造，積極推進商業(yè)中專、宏業(yè)廣場地塊開發(fā)建設，引進一批知名規(guī)劃設計企業(yè)，逐步形成以建筑設計為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

????業(yè)內(nèi)人士指出，從區(qū)域來看，雖然目前最激烈的競爭集中在東部商圈，而放眼大青島，由核心向四周擴散的商業(yè)趨勢正在加劇，商業(yè)新格局剛剛打開，像四方區(qū)、市北CBD、浮山后等區(qū)域仍有很大的市場空間。鞍北片區(qū)城市綜合體建成后，南連市北萬達CBD區(qū)域、西連人民路商圈，未來該地區(qū)可以說是商機無限。

????雖然青島其他區(qū)域板塊商業(yè)發(fā)展快速，但在理工大學為圓心的范圍內(nèi)，仍缺少大型商業(yè)經(jīng)濟圈。未來，隨著鞍北城市綜合體的建成，周邊市民的消費心理也將逐漸成熟，屆時能夠滿足消費者購物、餐飲、電玩等“一站式”、多元化的場所也將不斷出現(xiàn)，綜合性的消費形態(tài)可以滿足更多消費者更多的消費需求，該區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展也將得到快速發(fā)現(xiàn)，地區(qū)優(yōu)勢也將得到最大化的體現(xiàn)。

????周邊房源成香餑餑

????筒子樓拆遷改造，涉及幾千居民，對樓市有何影響？近日記者采訪了島城部分業(yè)內(nèi)人士。“四方區(qū)這幾年房租出現(xiàn)逐步上漲，主要是拆遷戶需求，租房居住還有補貼。今年大批拆遷戶回遷，四方區(qū)的房租反而漲不上去了，需求少了，供應量卻很大。”島城地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士林憲周分析說，“拆遷戶租房子都是整套出租，也比較受房東的歡迎，現(xiàn)在群租房不受歡迎了。”“2010年南京路干休所周邊區(qū)域拆遷的時候，南京路周邊的房源立刻緊張了，房租也漲了上去，到現(xiàn)在價格也沒見下跌。”林憲周說道，“房租上漲是次要的，房價的影響可能更大一些。一有拆遷消息，周邊房源立即會引起關注，房價也會上漲，幅度能到2000元每平方米，泰山路吉林路區(qū)域拆遷的時候就出現(xiàn)過這樣的情況，八大湖區(qū)域也是這樣的，有些炒房客進行炒作，把價格拉上去，然后轉(zhuǎn)手賣掉。”“從地理位置上來看，鞍北區(qū)域可以稱得上為‘黃金地段’，周邊擁有不少優(yōu)質(zhì)樓盤。長期看，舊城區(qū)拆遷改造對樓市還是有正面作用的。拆遷戶的購房需求可以很好地解決并改善住房條件，還能提供更多的商品房，市場供應量會加大，四方區(qū)房價漲幅小也是這個原因。回遷后需要購房的市民減少了一部分。現(xiàn)在四方區(qū)在售樓盤本來就不少，通過拆遷改造可以增強該區(qū)域房源釋放，供應量上去了有利于房價穩(wěn)定甚至回調(diào)。”有業(yè)內(nèi)人士指出，市南區(qū)、市北區(qū)房價太高，高檔小區(qū)價格也漲上去了，接近2萬元每平方米的價格讓剛需人群望而卻步。中央商務區(qū)房源價格太高，大鱷們開發(fā)的所謂高檔小區(qū)要價能到1.8萬元每平方米。而市北區(qū)其他區(qū)域主要是二手房，年代還比較久遠，購房者選擇性很小。城陽區(qū)、李滄區(qū)要偏遠一些，房源不足也是購房者觀望市場的重要原因。隨著四方區(qū)筒子樓、舊城區(qū)等區(qū)域規(guī)劃改造，四方區(qū)樓市將迎來非常利好的機遇，不排除外來地產(chǎn)大鱷進駐的可能性。這對普通購房者來說是個好消息。(記者 侯佳奇)