????近段時間，隨著樓市的低迷，開發(fā)商打折優(yōu)惠力度的加大，以及消費者法制觀念的加強，有的人選擇了退房。在此過程中，有一些按揭的業(yè)主比較擔心，退房之后，自己所交納的銀行按揭貸款怎么辦？

????熱線來電房子退了為何要繼續(xù)還貸？

????去年劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂購房合同，首付30萬元，此后又向銀行貸款60萬元支付剩余房款。后來，劉先生發(fā)現(xiàn)這個樓盤有很多問題，經(jīng)過反復(fù)與開發(fā)商交涉，開發(fā)商同意退房。2012年2月，雙方簽訂協(xié)議，開發(fā)商將首付款歸還劉先生，但是雙方并沒有談到銀行貸款的問題。

????劉先生以為，既然已經(jīng)和開發(fā)商解除了合同，與銀行間的貸款合同自然也就解除了，于是也就沒再繼續(xù)支付按揭貸款。但不久銀行發(fā)現(xiàn)劉先生停止還貸隨即進行調(diào)查之后，要求劉先生立即歸還剩余全部貸款本金，否則將通過法律途徑進行起訴。“房子都退了，為什么還得我還房貸？”劉先生對此很不理解。

????熱線解疑購房合同失效≠貸款合同解除

????針對劉先生遇到的問題，記者采訪了山東嘉陽律師事務(wù)所鄶紅巖律師。鄶律師認為：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持”。第25條第2款還規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人”。《司法解釋》規(guī)定商品房買賣合同“被確認無效或者被撤銷、解除”情形下，得以解除貸款合同，而不是規(guī)定商品房買賣合同“無效或者被撤銷、解除”情形就解除貸款合同。所以，并非只要房屋買賣合同效力消失，貸款合同就一定要解除。

????熱線提醒購房者要提出解約主張

????按揭貸款合同的訂立，是以商品房買賣合同有效成立為前提條件的。但是，貸款合同并不是房屋買賣合同的從合同，并不完全依附于房屋買賣合同。如果僅僅是當事人自行協(xié)商消滅房屋買賣合同的效力，貸款合同并不必然跟著消失效力。因此，購房者經(jīng)過法定程序，以司法途徑確認房屋買賣合同效力消失的真實性、合法性、有效性后，購房者或者銀行還必須再通過司法途徑提出解約主張，才能解除貸款合同，剩余貸款本息由開發(fā)商承擔。如果不是這種途徑，或者不提出這種解約主張，貸款合同仍然維持效力，購房者仍然應(yīng)該向銀行還款。

????劉先生可以再提起訴訟，請求法院確認房屋買賣合同已經(jīng)真實、合法、有效地解除，并請求解除貸款合同，從而免除剩余貸款債務(wù)，或者在提起解除房屋買賣合同的同時將銀行列為第三人一并審理。