李村商圈蝶變青島北商業中心

????由“李村河底大集”萌芽的李村商圈，以維客嶗山百貨、利客來、北方國貿的三足鼎立而聞名。現如今，青島天都茶文化城、偉東樂客城、李村萬達廣場、李滄寶龍城市廣場、蘇寧膠東半島總部、銀座廣場、飛拉利數碼廣場等項目紛紛落子李村商圈。

????隨著諸多新興規模商業項目的爭相入駐，李滄區京口路、大嶗路和夏莊路的交匯地帶，被交織成李村商圈一個新的商業集聚區，李村商圈由此跨

????維客嶗山百貨、利客來、北方國貿三大老牌商場進行改造升級；青島天都茶文化城等諸多新興項目，豐富了李村商圈商業業態，推動了李村商圈轉型升級。“李村商圈缺乏上端、品質業態”的商業短板得到彌補……

????李村商圈的迅速壯大，是其超越“傳統四大商圈之一”的范疇，向著青島北部商業中心的方向邁進。

????大型商業項目爭相圈地李村商圈建設力度史無前例

????回顧李村商圈多年來的發展歷程，向陽路上維客嶗山百貨、利客來、北方國貿三強鼎立，一直沒有外來商業進入這個商圈。但近年來，隨著李滄區舊村改造、消費人口增加、地鐵建設等多重利好帶動，這里成了投資的熱土，內外資投資者紛紛圈地掘金。

????日前，記者走訪李村商圈發現，到處是施工現場，偉東樂客城主體建設已經進入尾聲，已建成的設施頗具氣勢；旁邊的魯商銀座地塊也已經開始施工，目前地下部分澆筑已經完成；李村廣場周邊也豎起了圍擋，2014年，地鐵M2/M3雙線地鐵將在這里交匯……

????以向陽路為中心，李滄商圈剛竣工或在建的商廈包括：北面的銀座廣場、百通大廈；南有蘇寧置業、法國尚歐商廈；西有中防商街、寶龍城市廣場；東有偉東樂客城、萬達城市廣場等。原有三強鼎立的格局被打破，李村商圈也迎來了跨越式增長的機遇期。“近年來，李村商圈仿佛成為一個大工地，到處都有項目建設施工，接下來還有大項目陸續落戶和開工，近2年內周邊的商業設施建設都不會停，這在李村商圈的發展中是史無前例的。”業內人士介紹：“在原有不到20萬平方米的商業面積上，增加了80萬平方米，李村商圈成為100萬平方米面積體量的大商圈，這在青島各大傳統商圈中是最大的。”

????隨著商業項目的持續入駐，李村商圈的商業面積還在不斷地增長。如日前，在2012青島秋季住交會上首次亮相的“青島天都茶文化城”，再一次為李村商圈引來眼球。青島天都茶文化城董事長翁興登介紹，坐落于李村商圈內繁華地段——京口路與君峰路交界處的青島天都茶文化城，總面積3.9萬余平方米，共四層：其中地上三層，商業面積2.3萬平方米；地下一層，商業面積1.6萬平方米。項目總投資4.1億元，將建設一處集茶葉交易、茶品牌展示與鑒賞、茶文化展示、臺灣美食、知名超市、旅游觀光于一體的現代茶城。

????其中，地上一層主要經營品牌茶葉，二層經營茶工藝品、茶具、茶包裝設計工作室等，三層則引進全國連鎖酒店及休閑茶館，DIY手工陶藝、字畫展館，并設立茶葉檢測中心與茶葉拍賣中心。另外，地下一層將設立大型超市和臺灣風味美食城。“地下一層與地鐵M3號線實現地下貫通，隨著世園會開幕和M3號線正式通車，將迎來巨大人氣值。”業內人士分析，青島天都茶文化城的誕生將加快李村商圈的業態調整和轉型升級，帶動茶行業的產業結構蛻變升級，引導青島茶業市場和整個李村商圈向高端、品牌和多元化的方向發展。

????激烈競爭加速業態升級新老商企轉型彌補商業短板

????為何李村商圈成為諸多投資者或投資機構掘金的熱土？用翁興登的話說，該區域具有足夠支撐商企生存、發展的人氣值。但盡管人氣值再高，如此多的商業項目短時間內入駐，勢必使商圈內部的商業競爭快速白熱化。因此就有人質疑，“缺少時尚、高端、品質的商業項目”，多少年來便是李村商圈的短板，那么在這場現代商業的激烈競爭中，商圈內商業項目，尤其是傳統商企如何應對？

????近日，記者走訪李村商圈“傳統三強”發現，他們紛紛做出戰略調整，轉型升級、調整裝修、內部改造、重新引進品牌，應對即將來臨的競爭。

????近4個月前，嶗山百貨啟動了整個商場的裝修改造，本月初更是直接停業，要做整個商場的調整。記者看到，嶗山百貨巨大的外立面都在重新裝修，效果很有高檔百貨店風范。此外，維客一樓也已經開始大范圍啟動改造，原有的KFC、屈臣氏都已經拆除。據相關人士介紹，其商場內擴大了面積，重新劃分了區域，引進了美食區，時裝品牌也將大調整，發力李村商圈精品百貨地位。前不久，利客來也剛剛結束了對購物中心超市的改造，增加了燈光亮化，改善了布局。下一步或將對百貨區域進行大改造……

????表面的裝修改造雖然熱鬧，但更重要的卻是預示著一場不可避免的商戰即將上演。相關業內人士介紹，如今，新商業項目不斷涌入，這些項目無論從定位、理念、模式、形象及規模等方面都有很高的起點。如偉東樂客城號稱打造亞洲首座世界級河谷主題購物公園、李滄寶龍成為李村商圈首家城市綜合體；蘇寧大廈成為其膠東半島總部；還有李村萬達、銀座廣場……每個新興項目都不同程度地做出了創新和升級，這就迫使商圈內的每一個商企都要進行創新升級，才能在將來發展甚至生存。

????李村商圈“傳統三強”提前升級，新商業項目高調入駐，就連剛剛在公眾面前露面的項目也是在創新升級方面做足了功夫：如青島天都茶文化城，一改以往“傳統茶葉集散集市”的定位和形象，將打造山東首家3A級茶文化旅游景區、山東首家茶文化創意園區和北方茶葉品牌總部基地。記者了解到，3A級茶文化旅游景區既以茶文化為賣點，建設茶文化特色街、茶文化雕塑等觀光性建筑，根據不同時期的茶文化風格進行設計裝修，加之茶道表演、人文故事等，充分展現茶文化的歷史內涵，又使游客在選購茶葉的基礎上，親身體驗、感悟傳承悠久的茶文化。

????據介紹，青島天都茶文化城將建立青島首家“茶葉檢測中心”，對所有出園茶品進行品質把關；成立山東首家“茶葉拍賣中心”，搭建起高端茶、大宗茶的公示、拍賣和交易平臺。此外，該園區還將配有專業的包裝策劃團隊，對有發展潛質的入園企業進行輔導、包裝，助其以園區為基地，發展成為全國連鎖企業。“要想長遠發展，必須要走品牌化發展之路，具有影響力和忠誠度的品牌的塑造，必須要創新、轉型和升級，尤其在今天，諸多商業項目入駐李村商圈，今后商業競爭勢必非常激烈，因此轉型升級，差異化品牌之路是個必然。”翁興登告訴記者。

????翁興登這樣想，其他投資者也在這樣做。李村商圈的建設熱潮背后，暗藏著轉型創新、拉長商業“短腿”的升級大潮。

????各項利好眷戀李村商圈商業地位空前發展預期喜人

????掘金李村商圈的大型商業項目越來越多，李村商圈轉型升級、彌補商業短板的同時，業內人士表示，不能完全割裂其原有的商業傳統，畢竟在李村商圈的歷史功能中，有一點非常重要——這里是溝通城鄉物資交流的商業集中地帶，同時這也是李村商圈區別于島城其它商圈的比較優勢之一。“城鄉接合部的區域優勢，讓嶗山、城陽甚至四方等周邊區域的市民培養出‘逛李村’的消費慣性，這也是諸多項目看到李村商圈的利好之一。”翁興登說。

????除此以外，還有諸多利好成為李村商圈持續發展的隱形動力，2014年世園會的召開、配套越發完善、居住人口日益增多致使商業人氣值不斷提升、大項目扎堆使其商業業態越來越完善、居住與商業的良性循環等等。

????其中，紛紛圈地李村的商業大鱷們表示出同一種聲音：大青島戰略下交通變局為李村商圈帶來了巨大的商機。具體來講，一是青島地鐵北上，李滄與城區核心的距離有效縮短，主城區一體化經濟體系的融合步伐加速；二是青島北客站、青煙威榮城際鐵路開建，令李滄的區位優勢迅速上行，可與膠東半島及其它地域形成半小時經濟圈；三是跨海大橋等的建設是其成為環膠州灣商貿區的核心；再就是M3、M2號線交匯李村，結合維客廣場改造項目，李村商圈擬打造地鐵、公交、出租等立體化無縫換乘交通樞紐，使青島天都茶文化城、百通大廈、銀座廣場、偉東·樂客城、蘇寧、利客來等商業設施實現地上、地下聯通，同時在維客廣場周邊建設空中二層連廊，有機連接周邊商業設施，為老商圈有效疏解商圈人流、車流打造一處新樣板。

????外來的交通機遇賦予了李村商圈交通與規劃集合發展的契機。隨著諸多項目群雄割據，李滄商圈區域將被打造為四大功能區：東李高端商貿聚集區、中心商圈綜合商貿聚集區、達翁商貿休閑聚集區、以泉州商貿城、美猴王地塊為主體的北部建材型商業區；及金水路商務產業街，京口路（九水路）商貿產業街，書院路金融商業街，夏莊路創意產業街，大嶗路餐飲產業街，李村河休閑產業街組成的六條特色街區。

????諸多利好推動下，以四區、六街構架而起的李村商圈成為青島各大商圈中商業面積最大，然而當下，處于“城鄉接合部”的李村商圈，憑借其傳統消費慣性形成的凝聚力，加之諸多項目的開門納客，其逐漸成長為“青島北部商業中心”。本報記者 孫雙李村商圈青島天都茶文化城。