海南三亞樓市高速發展期的標志性項目鳳凰島

　　海南，這座曾經上演“搶房熱潮”，導致價格瘋漲的國際旅游島，如今正陷入一個深度的價格漩渦。

　　近日，有媒體報道三亞、海口、澄邁、瓊海、陵水、文昌等市縣的多個樓盤，正在以低價沖擊市場，部分樓盤甚至以成本價或“跳水”價開盤。海南樓市上演價格血拼的背后，是居高不下的樓市庫存。據海南克爾瑞信息集團統計，自2010年海南獲批國際旅游島以來，海南樓市的發展十分迅速。未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量，達到驚人的1.079億平方米，至少需要10年才能消化。

　　兩年前風光無限的海南樓市，是否真陷入了困局？都市快報、快房網觀察員（）從開發商、中介機構和購房者出發，為你多方面求證海南樓市的真實情況。

　　研究機構：

　　海南現有庫存要賣10年？

　　據該市場機構統計，按照2011年海南全年房地產銷售面積880萬平方米計算，未來10年內，即使不再增加新的項目，這些庫存也難以消化完畢。

　　在庫存消化周期上，大城市和小縣市之間明顯分化。庫存量最少的三亞需要24個月消化，海口庫存消化周期需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。

　　盡管海南住建廳回應，目前海南房地產市場的實際潛在供應總量是5000萬平方米，而非市場機構統計的過億平方米，但無可置辯的是，海南樓市的供應量確實達到了驚人的地步。

　　過度開發帶來的高庫存，正對海南樓市產生不利的影響。根據報道，位于海口西海岸、被認為區域第一大盤的海長流項目，近日以7068元/平方米的起價開盤，成交均價不到9000元/平方米，遠低于西海岸15000-20000元/平方米的主流價格；1月1日，陵水樂活城市開盤，公寓均價9800元/平方米，價格較清水灣區域的雅居樂清水灣、綠城清水灣等樓盤，每平方米低幾千元不等。

　　“抱團取暖，斷臂求存是樓市寒冬下的生存之道，開發商以價換量成為必然選擇。”海南某房產業內人士認為，在這樣的背景下，去庫存化、回籠現金將是海南開發商很長一段時間內的首要任務。

　　開發商：

　　市場開始出現分化現象

　　“現在海南樓市的供應量確實很大，就拿我們項目所在的清水灣區域來說，一線沿海土地在2012年已經全部賣光了。”綠城海南清水灣項目營銷負責人說，開發商不斷進駐，自然會加大競爭壓力，引起樓市的價格波動。

　　不過，在該營銷負責人看來，對于海南樓盤應該區別對待。“海南的供應量雖大，但供應結構不同，面向中高端市場的旅游地產樓盤和面向中低端市場的剛需改善型樓盤，是不一樣的。”該負責人說，目前的降價樓盤，主要集中在非一線海景的中低端樓盤，而多數占據一線沿海位置、擁有稀缺資源的樓盤，由于面向全國性市場，目前并沒有過度反應。

　　該營銷負責人的觀點，得到了國內某大型上市房企海南公司負責人的認同。他認為，由于巨大的供應量和結構分化，未來海南樓市將無法擺脫價格戰，尤其是介于高端旅游地產和剛需產品之間的產品，多位于海南二三線市縣，那里將會成為價格戰的主戰場。

　　在博鰲開發有郡原·長灘雨林項目的海南郡原置業有限公司營銷總監馬東說，海南樓市跟全國樓市一樣，也是隨行就市的，市場不好，調整價格那是再正常不過的事情。

　　中介機構：

　　兩年時間海口房價一路下滑

　　“2011年，剛到海口工作的時候，西海岸主流房價在15000元/平方米以上；到了2012年，主流房價在12000元/平方米以上；現在，房價最低的只有7000多元/平方米了。”海南中原地產市場研究部付澤龍說，海南樓市正在遭遇過度開發所帶來的陣痛。

　　2011年房價高企時，海南獲批國際旅游島不久，限購限貸的樓市調控政策也沒有出臺，開發商瘋狂涌入，一切都顯得很美好；到了2012年初，隨著樓市調控政策的實施以及供應量的涌現，樓市已經開始感受到競爭的壓力；到了2012年末，過度發展的不利面，已經不斷顯現出來。

　　在付澤龍看來，海南樓市進行價格調整已無法避免。現階段的樓盤，想要獲得比較好的成績，就必須在價格上做出讓步。“海南有個樓盤，在去年初以12000元/平方米的價格開盤時，賣得相當不錯。但到后期價格漲上來后，就賣不動了。現在價格調整了下來，又賣得動了。”付澤龍認為，經過市場多年的調控，現在的購房者正變得越來越理性，已經不會像2010年時那樣一窩蜂買房了。

　　付澤龍最后分析說，現在的海南樓盤大致可以分為三個梯隊：第一梯隊是資源稀缺型樓盤，價格比較堅挺；第二梯隊是價格調整、推廣力度大的樓盤，這些樓盤普遍賣得不錯；第三個梯隊，是那些既沒有好資源，又不肯在價格上讓步的樓盤，這類樓盤的銷售基本處于停滯狀態。

　　購房者：

　　到處都是房子 價格肯定得降

　　“一直都有在海南買套海景房度假的想法，只是這兩年海南樓市的動靜太大，一直沒有找到好機會出手。”浙江金華的陳女士說，為了在海南買套房子，這兩年前前后后跑了海南不下10次。

　　陳女士說，自己不喜歡把房子買在三亞和海口這些喧囂的大城市，而是喜歡在一些沿海縣市，找一個比較安靜的環境。所以，到海南看房，陳女士主要把目光鎖定在文昌、瓊海、博鰲這些海濱城鎮。

　　從2010年就開始到海南看房的陳女士，對海南房價最大的感受就是一路上漲。沒能趕在國際旅游島規劃出臺前買房，陳女士一度十分后悔。不過，最近一次海南之行，讓陳女士再次燃起了買房信心。

　　去年底，陳女士再次踏上了海南這片熟悉的土地，她先后去了博鰲和瓊海。在陳女士看來，博鰲樓盤的價格還比較堅挺，可能主要是這些樓盤都是一線海景樓盤的緣故。但在瓊海，成片成片的房子，著實驚到了陳女士。“上一次來的時候，這里還比較空曠，沒想到幾個月時間，這里就蓋起了這么多房子。”陳女士認為，這座城市簡直是水泥塊堆起來的，這么多房子誰來買，房價肯定得接著降。于是，陳女士決定再等等。

　　這幾天傳來海南不少樓盤正在降價的消息，陳女士說，再觀察一段時間，如果價格合適，就準備出手了。

　　分析

　　現在海南買套房投資合算么？

　　海南樓市是“外來型”樓市，島外旅游、度假、養老等需求占據了絕大部分。來自海南省房協的數據顯示，2006年、2007年和2008年，海口島外購房者比例平均達45%，三亞的比例更高達75%，其中，來自東北地區的購房者占28%，華北地區和華東地區均占18%，華南地區和西北地區均占14%，西南地區占7%。

　　與島外買房相對應，這些業主對房產的使用呈現出極強的候鳥特征。根據克爾瑞在2011年底做的一次大規模調查，海南省在此前3年內交付入住的住宅，一年內平均使用時間為一個半月。也就是說，絕大部分島外買房客，都是冬來春去的“候鳥”。

　　過去花十萬、二十萬就可以在海南供房，現在通常要花一二百萬才能買到，買套海南的房子合算么？

　　對于那些對度假休閑有強烈偏好的購房者來說，買套海景房，投資價值顯然在其次，也就不存在所謂的合算與否問題。而對于一心投資旅游地產的購房者來說，想要在海南買房獲利，現在似乎并不是一個好時機。買一套一年都住不了幾天的房子投資，如果沒人打理，旅游地產將會貶值。更為重要的是，在天量供應的壓迫下，海南樓市趨于下行的態勢似乎已無法避免。（記者 張康康）