????“本打算下個(gè)月領(lǐng)證結(jié)婚，現(xiàn)在尷尬了。婚房是我父親名下的，房產(chǎn)證上沒(méi)我的名字。女朋友知道這件事后，以為是我的名字。現(xiàn)在不愿意了，讓把名字改為我們倆。我父親也同意，但稅費(fèi)太高了。”近日，在嶗山區(qū)工作的張先生向記者反映說(shuō)。1月30日，記者了解到，非親屬贈(zèng)與有3%的契稅、2%的公證費(fèi)，還有20%的個(gè)人所得稅。直系親屬之間可以免除個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，百萬(wàn)房產(chǎn)贈(zèng)與稅費(fèi)最多25萬(wàn)。

????婚前女友想房產(chǎn)證加名

????最近，在嶗山區(qū)工作的張先生很郁悶。“我們談了3年多，感情非常好。下個(gè)月，我倆計(jì)劃去領(lǐng)證。婚房也不錯(cuò)，在嶗山區(qū)，總價(jià)100多萬(wàn)，套二房子，面積80多平方米。這套房子是父親三年前購(gòu)買的。當(dāng)時(shí)我的工資很低，貸款額度不行，用他的名義買的。前幾天女朋友問(wèn)起這事，我就說(shuō)了。結(jié)果她家里要求我把房產(chǎn)證名字改成我和她的名字。”張先生說(shuō)。

????“雙方僵持一段時(shí)間，最后我家里妥協(xié)了。但是到交易中心辦理房產(chǎn)證改名問(wèn)題時(shí)發(fā)現(xiàn)太麻煩了，而且稅費(fèi)非常高。由于沒(méi)有領(lǐng)取結(jié)婚證，女友和我不是親屬關(guān)系，屬于普通人之間的贈(zèng)與。還得去公證處公證，這筆費(fèi)用是房?jī)r(jià)的2%。地稅局的稅費(fèi)也有很多。我家里覺(jué)得得不償失，不想更改了。可女友家里還是想改，爭(zhēng)吵好幾次了，不知道怎么解決。”

????記者了解到，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。然而，領(lǐng)證之前的房產(chǎn)證更名則非常麻煩，而且稅費(fèi)很高。

????百萬(wàn)房產(chǎn)贈(zèng)與稅費(fèi)25萬(wàn)

????1月29日，記者進(jìn)行了調(diào)查。在青島市，張先生這樣的情況屬于房產(chǎn)贈(zèng)與。由父親同子女到公證部門辦理贈(zèng)與公證，然后辦理房屋評(píng)估作價(jià)和房屋鑒定，最后到房產(chǎn)所屬管轄的房屋土地管理局的“證件事物所”，攜帶戶口本、身份證、公證書(shū)、評(píng)估材料、鑒定材料、房產(chǎn)證等有關(guān)證件。簽署確認(rèn)書(shū)。與父母一起到房管局簽署確認(rèn)書(shū)，并帶齊相關(guān)資料，如該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)買合同等；雙方房地產(chǎn)贈(zèng)與人同受贈(zèng)人就無(wú)償贈(zèng)與協(xié)議，表明無(wú)償贈(zèng)與是贈(zèng)與人的真實(shí)意愿，接受贈(zèng)與是受贈(zèng)人的真實(shí)意愿。

????到房管局辦理贈(zèng)與登記，這個(gè)環(huán)節(jié)的收費(fèi)比較復(fù)雜。到了房地產(chǎn)交易中心之后，會(huì)對(duì)該物業(yè)再重新作出評(píng)估，其中包括契稅為房管局評(píng)估價(jià)的3% ；印花稅為房管局評(píng)估價(jià)的0.5% ；房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)為每宗80元(每多一位受贈(zèng)人，加10元)。還有一項(xiàng)是土地出讓金，則按所受贈(zèng)物業(yè)的房產(chǎn)性質(zhì)而定，如部分沒(méi)有交納出讓金的房改房則要贈(zèng)與人補(bǔ)交。

????如果房產(chǎn)證改為張先生和他女朋友的名字，稅費(fèi)確實(shí)非常高。100萬(wàn)的房子，得繳25萬(wàn)稅費(fèi)。如果是直系親屬則沒(méi)有20%的個(gè)人所得稅，所以只改為張先生的名字，稅費(fèi)少一些，是5萬(wàn)元。

????中介建議走買賣過(guò)戶程序

????對(duì)于張先生遭遇的尷尬，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理劉剛向記者介紹說(shuō)，實(shí)際上有時(shí)候房屋贈(zèng)與的稅費(fèi)要高于買賣過(guò)戶程序。“買賣過(guò)戶程序的稅費(fèi)有這些。契稅：120平方米以下是1.5%。120平方米以上是3% 。評(píng)估費(fèi)：0.5%；印花稅：5元；抵押費(fèi)：貸款50萬(wàn)以下230元，50萬(wàn)以上380元；萬(wàn)元左右的維修基金。不滿5年，營(yíng)業(yè)稅5.56% ，個(gè)人所得稅2%。滿5年不是唯一住房：只需繳納個(gè)稅和交易手續(xù)費(fèi)。滿5年唯一住房：俗稱“無(wú)稅”，只需交交易手續(xù)費(fèi)。”劉剛介紹說(shuō)。

????“贈(zèng)與程序的話，只有幾種情況是不收個(gè)人所得稅的。離婚財(cái)產(chǎn)分割(個(gè)人所得稅指離婚析產(chǎn))；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。其他情況都是20% 的個(gè)人所得稅，單是這一點(diǎn)就很高。”

????“如果是進(jìn)行過(guò)戶交易，五年之內(nèi)的房屋，除了需要繳納3%的契稅、2%的個(gè)人所得稅，還要繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅，另外加上一些印花稅等費(fèi)用，費(fèi)用額度大約為總價(jià)的11%，也就是說(shuō)，總價(jià)100萬(wàn)的房子，需要花費(fèi)大約11萬(wàn)元。”(記者 李晨 實(shí)習(xí)生 曲珍慧)