近日樓市調(diào)控政策密集出臺，島城市民都有些著急，紛紛搶趕“末班車”進(jìn)行交易，市場異常火爆，有房產(chǎn)中介門店內(nèi)一天就有4對買家賣家簽訂購房協(xié)議。昨日，記者采訪發(fā)現(xiàn)，多套房持有者陷入一種尷尬處境。如果不賣房，房產(chǎn)稅擴大試點后可能會繳納不少房產(chǎn)稅，而如果賣房，需要承擔(dān)20％的個稅所帶來的壓力。

　　業(yè)主出手拋掉兩套商品房

　　王先生是島城一家大型二手房連鎖中介公司的中介人員，負(fù)責(zé)李滄區(qū)附近的二手房銷售。昨日，他向記者爆料，在不到一周的時間內(nèi)，李滄的一名中年女子就連續(xù)出手兩套位于金水路的房子，回籠資金130多萬元。

　　記者聯(lián)系到賣了兩套房的龔女士。據(jù)介紹，龔女士夫婦老家并不在青島，本世紀(jì)初，看到青島樓市水漲船高，就來到青島置業(yè)，先后買了3套房子，其中兩套都集中在金水路。這幾年來，房子單價從四五千元漲到一萬元，龔女士賺了不少，從年前起，她就想把房子賣出去，回籠一部分資金投資其他生意。去年下半年，樓市表現(xiàn)良好，房價只升不降，龔女士心里一點都不著急賣房，可一過了年，她就開始急起來。“國家傳出消息要征房產(chǎn)稅，我急得不行，趕緊給中介打電話，問問消息可不可靠，生怕征稅后房子不好賣，2月底我就賣了一套房子。”龔女士說，她剛賣了一套房子，“國五條”細(xì)則就出臺了，規(guī)定個稅要按照差額的20％征收，“我一開始不明白，問了中介才知道，個人所得稅提高，房子更不好賣了，我干脆又把金水路的第二套房子給賣了，別讓自己成了個稅提高的犧牲品。”

　　在不到一周時間內(nèi)，龔女士兩套房子出手，回籠資金130多萬元。王先生說：“現(xiàn)在買家賣家都著急，前一段時間契稅提高了，這次又出臺政策提高了交易中的個稅，以后房屋買賣成本會加大。最近一段時間是交易‘末班車’，市場十分火熱，看房的人和房源都明顯增加。”

　　交易門店單日成交四套房

　　昨天，記者探訪了多家房產(chǎn)中介公司。鏈家地產(chǎn)公司的分析師殷天逸稱，剛剛過去的周末兩天看房者很多，超出平時一倍以上，成交量也要高于往日。“看房者買房子需要個過程，新政出臺后產(chǎn)生效果也需要個過程，所以成交量不會立刻提上去，但苗頭已經(jīng)顯露出來，預(yù)計島城3月份的二手房成交量會猛增。 ”

　　昨天，嶗山區(qū)一家房產(chǎn)中介門店就有4套房子達(dá)成交易，而這一數(shù)量比春節(jié)前的半個月還多。工作人員張女士忙得團團轉(zhuǎn)，記者給她打了四遍電話都被掛斷，第五遍電話才找到她，“真不好意思，看房的人太多了，沒法接你電話。 ”

　　科威不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰介紹，“國五條”細(xì)則影響面很大，現(xiàn)在能明顯感覺到市場的騷動了，該公司這兩天的成交量還沒統(tǒng)計出來，不過多個店面接到的看房者都明顯增多。

　　博弈多套房市民感覺糾結(jié)

????有感于樓市政策頻出，房屋交易市場較為“動蕩”，有的市民著急賣房，有的市民則捂房觀望。這兩天的樓市政策讓家住浮山后的黃女士有些頭暈?zāi)X脹，看不清政策對自己是否有利，昨天她給記者打來電話詢問新政對自己的影響。據(jù)了解，多年前，黃女士和丈夫就在浮山后購買了一套婚房自住，此后又分別在李滄和原膠南各買了一套房子，都租了出去。 3套房子在手，黃女士心里感覺十分踏實。然而，年后“國五條”出臺，國家表態(tài)要擴大房產(chǎn)稅的試點范圍，黃女士有些慌，“我們兩口子工資不高，積蓄都用來買房子了，現(xiàn)在還有一套房子在還貸，如果征收房產(chǎn)稅，我3套房子肯定不少交錢。”黃女士想趁李滄的房子漲價之際，把這套房子賣了。可日前“國五條”細(xì)則一出，黃女士更擔(dān)心了，國家要求嚴(yán)格按照差額的20％征個稅，賣一套房子突然就要多交好幾萬的個稅。兩稅夾擊之下，黃女士沒了主意。

????對此，孫杰稱，遇到這種情況，市民可暫時觀望，無需急于出手賣房，“今后即使青島成為房產(chǎn)稅的試點，房產(chǎn)稅也不會多，而且是對多套房征稅，3套房并不算多，房產(chǎn)稅有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上個稅。”

????十年九次調(diào)控 房價越調(diào)越高

????如何避免傷及無辜是新一輪樓市調(diào)控必須面對的難題

????從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細(xì)則……10年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。這10年，樓市的風(fēng)吹草動牽動人心。

????10年持續(xù)調(diào)控，房價一路走高。如何吸取過去教訓(xùn)，既做到房價合理回歸，又避免傷及無辜，是新一輪樓市調(diào)控必須面對的難題。

????第一季：為房地產(chǎn)業(yè)正名（2003－2004年）

????2003年7月，國務(wù)院常務(wù)會議認(rèn)為，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴大內(nèi)需，促進(jìn)消費，改善居民居住質(zhì)量，提高人民群眾生活水平。 ”

????“18號文”開啟了十年樓市調(diào)控的序幕，明確房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。 2003年8月，央行下發(fā)通知，對房地產(chǎn)企業(yè)和項目加大信貸支持。

????在利好刺激下，興起的房地產(chǎn)市場贏得了快速發(fā)展，很快成為經(jīng)濟增長的重要引擎之一。

????第二季：降溫（2005－2008年）

????2005年4月，國務(wù)院常務(wù)會議認(rèn)為，“目前房地產(chǎn)市場存在主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。 ”2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，認(rèn)為“房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決。 ”

????在此之前，央行已于2004年底開始緊縮 “銀根”，商品房開發(fā)資本金比例上調(diào)、加息接踵而至。2005年3月，國字號條文首次出現(xiàn)，“國八條”出臺后不到半年，更嚴(yán)格的“新國八條”進(jìn)一步加大調(diào)控力度。 2006年，更具針對性的“國六條”出臺，隨后，“限價房”應(yīng)運而生。在今天看來，這一輪調(diào)控頗有“先見之明”，且房價上漲并沒有像后來2009年下半年至2010年底那般反彈暴漲得厲害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房價上漲的一段“黃金期”。

????第三季：緊急救市（2008年下半年—2009年）

????為應(yīng)對全球性金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊，樓市成為支持經(jīng)濟穩(wěn)定增長的一劑強心針。2008年12月，國務(wù)院常務(wù)會議指出，“進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 ”

????隨后，二手房營業(yè)稅減免、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年延長至5年等刺激政策給房地產(chǎn)釋放了活力。

????這一輪“政府托市”，是金融危機下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉，為經(jīng)濟穩(wěn)定增長貢獻(xiàn)了不少力量。不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進(jìn)入“報復(fù)性反彈”。

????第四季：全面加碼（2010年至今）

????2009年12月至今，國務(wù)院先后5次常務(wù)會議研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。從最初的“隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視”，到“近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭”，到“部分城市房價上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策”，樓市調(diào)控一直沒有放松。

????2010年開始，全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺。“國十條”祭出限貸政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%。一年后，以限購為主要內(nèi)容的“新國八條”打出了“殺手锏”，全國36個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大。住房貸款的首付比例再次提高至50%。

????2011年限購組合拳以來，70個大中城市房價快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。但總體上，房價這頭“脫韁的野馬”只是放慢了些腳步而已。

????沒有劇終：樓市調(diào)控需精細(xì)化

????業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的一個“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強說，“限字令”歸根結(jié)底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。

????來自不同領(lǐng)域的專家表示，過去的調(diào)控措施主要在一手房上發(fā)力，二手房交易一直難以有效監(jiān)管和調(diào)控。此番直接向二手房出售所得開刀，能夠更好地抑制投機，從而遏制房價過快上漲。由于購房需求是多樣化的，“一刀切”的政策難免傷及無辜。陳國強說，針對不同人群、不同需求，房價調(diào)控需要精細(xì)化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機炒房作出區(qū)分。 新 華