“國(guó)五條”地方細(xì)則如約而至

　　按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外）一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。在廣東率先公布細(xì)則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。一系列“央地聯(lián)動(dòng)”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購(gòu)、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級(jí)調(diào)控。本報(bào)綜合報(bào)道

　　■ 分析

　　20%個(gè)稅如何執(zhí)行

　　據(jù)新華社電至昨日，不少二三線城市“國(guó)五條”細(xì)則陸續(xù)亮相。與京滬等一線城市相比，這些城市總體上房?jī)r(jià)漲幅要小一些，面臨的調(diào)控壓力也稍輕。

　　各地細(xì)則嚴(yán)格遵循“國(guó)五條”要求，沒有特別的“自選動(dòng)作”，如何執(zhí)行“20%個(gè)稅”政策也有待關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士提醒，地方細(xì)則落地后，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行、穩(wěn)定預(yù)期，防止市場(chǎng)“利空出盡”心態(tài)助推房?jī)r(jià)上漲。

　　特征1

　　普遍不設(shè)“自選動(dòng)作”

　　總體來(lái)看，與京、滬的“單身限購(gòu)”等不同，各二三線城市的細(xì)則相對(duì)“從簡(jiǎn)”，沒有“自選動(dòng)作”。在“進(jìn)一步”限購(gòu)、限貸、增加土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面，也是按部就班。

　　一些城市重申了調(diào)控政策執(zhí)行的連續(xù)性。比如，濟(jì)南31日出臺(tái)的細(xì)則中特地強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行”有關(guān)通知。

　　特征2

　　完成“限漲”目標(biāo)是重點(diǎn)

　　房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是樓市調(diào)控政府責(zé)任考核中的核心指標(biāo)。與北京提出的“降價(jià)”不同，二三線城市更多是“限漲”。比如，大連31日以公告形式發(fā)布的“國(guó)五條”細(xì)則，全部?jī)?nèi)容便是“限漲目標(biāo)”：2013年我市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅以下。

　　與2011年多地以“全市年度生產(chǎn)總值和居民人均可支配收入”為參照目標(biāo)不同，此次大連、合肥、重慶、濟(jì)南等城市進(jìn)一步明確“新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅”。

　　值得關(guān)注的是，不少城市對(duì)房?jī)r(jià)控制都設(shè)立了嚴(yán)格的把關(guān)機(jī)制。比如，重慶提出“加強(qiáng)預(yù)售管理，對(duì)報(bào)價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的商品房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證”；合肥要求“對(duì)預(yù)售方案報(bào)價(jià)過(guò)高且不接受物價(jià)、房產(chǎn)部門指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目，價(jià)格主管部門暫不予以價(jià)格備案、房產(chǎn)部門暫不核發(fā)預(yù)售許可證”，等等。

　　特征3

　　多地未涉及20%個(gè)稅

　　對(duì)于備受關(guān)注的“20%個(gè)稅”政策，濟(jì)南、合肥等地的細(xì)則沒有涉及。國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)五條”細(xì)則要求：“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。

　　但是，一些城市建立信息化的房屋登記系統(tǒng)時(shí)間并不長(zhǎng)，對(duì)不少較早交易的二手房的價(jià)格信息并不掌握，核實(shí)房屋原值有一定難度。業(yè)內(nèi)人士呼吁，對(duì)“20%個(gè)稅”政策，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加以細(xì)化，尤其對(duì)無(wú)法核實(shí)房屋原值的二手房交易如何征繳個(gè)稅，更應(yīng)明確操作口徑，便于地方遵照?qǐng)?zhí)行。

　　特征4

　　引導(dǎo)房企增加普通住宅

　　通過(guò)一系列“組合拳”對(duì)二手房交易進(jìn)行一定程度打壓之后，一些需求將轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。一旦后續(xù)供應(yīng)不足，部分城市新房市場(chǎng)供求短缺的情況將進(jìn)一步加劇，為以后房?jī)r(jià)上漲埋下隱患。為此，此次不少二三線城市的細(xì)則比較注意引導(dǎo)房企增加普通商品住房的供應(yīng)。

　　比如，重慶細(xì)則提出：“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下，對(duì)中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)?yōu)先支持開發(fā)貸款需求。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，隨著細(xì)則陸續(xù)“靴子落地”，加上此前已提前消化不少購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間市場(chǎng)將明顯“遇冷”，房?jī)r(jià)漲勢(shì)也會(huì)被遏制。與此同時(shí)，要警惕市場(chǎng)“利空出盡便是利好”的預(yù)期，從嚴(yán)執(zhí)行調(diào)控政策，防止市場(chǎng)出現(xiàn)反彈。

　　■ 解讀

　　“政策總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)”

　　據(jù)新華社電昨日，地方版樓市調(diào)控細(xì)則陸續(xù)公布。記者第一時(shí)間連線有關(guān)專家和業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)這些政策，普遍認(rèn)為這些政策總體呈現(xiàn)從嚴(yán)基調(diào)。

　　表現(xiàn)一，一些城市限購(gòu)范圍擴(kuò)大。如“廣東版”調(diào)控政策出臺(tái)后，原本只是主城區(qū)限購(gòu)的珠海、佛山如今要求覆蓋全部行政區(qū)域。

　　北京對(duì)本市戶籍單身人士購(gòu)房做出規(guī)定，未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。對(duì)于備受社會(huì)關(guān)注的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收問題，北京第一個(gè)出臺(tái)細(xì)則，對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房和已購(gòu)公有住房的房屋原值給出了具體計(jì)算細(xì)則。

　　表現(xiàn)二，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)收緊。一些城市明確統(tǒng)計(jì)新建商品住宅價(jià)格，扣除保障房因素；一些城市提出房?jī)r(jià)漲幅不高于或低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅。如重慶要求“主城區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。”

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示：“這意味著要扣除CPI，也就是物價(jià)上漲因素，因此更嚴(yán)格。”

　　表現(xiàn)三，一些城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)：“廣東對(duì)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)提出時(shí)間表，要求今年年底前所有地級(jí)以上城市完成個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。這是值得肯定的舉措。”

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民說(shuō)：“從目前各地出臺(tái)的細(xì)則來(lái)看，無(wú)論是更嚴(yán)格的限購(gòu)政策或限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)或更為嚴(yán)格的差別化信貸稅收政策，都體現(xiàn)出‘從嚴(yán)’是這次各地調(diào)控的基調(diào)。”

　　■ 追蹤

　　北京出細(xì)則市場(chǎng)遇冷

　　據(jù)新華社電 “估計(jì)市場(chǎng)要冷清一陣子了。”31日，北京公益西橋附近一家“鏈家地產(chǎn)”門店工作人員告訴記者。記者采訪發(fā)現(xiàn)，隨著北京、上海“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，兩地樓市又出現(xiàn)了冷清和觀望的氣氛。

　　這家“鏈家地產(chǎn)”門店的楊姓工作人員說(shuō)，現(xiàn)在客戶的觀望情緒明顯濃厚了，客戶非常少，偶有看房也是之前的老客戶，大多都是為了解行情，并不急于買房。

　　“附近的房子大多不滿五年，按照差額20%計(jì)算，要繳納的個(gè)稅額很高。不少想換房的客戶都只能先看看，等住滿5年再說(shuō)。”這位工作人員說(shuō)，大多數(shù)“剛需”還是愿意購(gòu)買配套相對(duì)成熟的二手房，因?yàn)樾路慷鄶?shù)較遠(yuǎn)，上班族整天來(lái)回奔波太累。二手房市場(chǎng)的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)牽動(dòng)人們的敏感神經(jīng)。

　　北京多家中介人員表示，新政落地前幾天，客戶就開始少了。3月初咨詢的人較多，現(xiàn)在大家漸漸“吃透”政策，新政落地后沒有多少人來(lái)咨詢。

　　北京積水潭橋附近“鏈家地產(chǎn)”門店工作人員陳女士說(shuō)，在近一個(gè)月內(nèi)，客源已經(jīng)大量被消化掉。調(diào)控細(xì)則出來(lái)后，客戶大量減少，以附近小區(qū)一套50多平方米的房子為例，不久前的掛牌價(jià)是300萬(wàn)，現(xiàn)在有業(yè)主才報(bào)價(jià)270萬(wàn)，價(jià)格相差不少。“現(xiàn)在出手買房的議價(jià)空間肯定要比政策落地前要大。”

　　在此次“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)之前，不少城市購(gòu)房者二手房趕搭“末班車”，交易迅速增加。比如，北京住建委網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份北京二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到43780套，環(huán)比上漲332.5%，創(chuàng)下有史以來(lái)單月新高。而如今地方細(xì)則“靴子落地”，市場(chǎng)如期“遇冷”。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間，二手房交易量會(huì)明顯下滑，但價(jià)格短期內(nèi)恐不會(huì)出現(xiàn)明顯下降。

　　部分城市“國(guó)五條”細(xì)則

　　（2013年3月31日發(fā)布）

　　天津

　　出臺(tái)時(shí)間：2013年3月31日

　　房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)：保持住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定，新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。

　　稅收措施：嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征所得稅。

　　大連

　　出臺(tái)時(shí)間：2013年3月31日

　　房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)：2013年大連市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅以下。

　　合肥

　　出臺(tái)時(shí)間：2013年3月31日

　　房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)：確保2013年合肥市年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅(名義增幅減去CPI)。

　　南京

　　出臺(tái)時(shí)間：2013年3月31日

　　房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)：南京市2013年新建商品房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。

　　廈門

　　出臺(tái)時(shí)間：2013年3月31日

　　房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)：廈門市2013年新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。

　　深圳

　　出臺(tái)時(shí)間：2013年3月31日

　　房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)：2013年深圳市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。

　　稅收措施：加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，在必要時(shí)候調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。