隨著交易行情的持續火爆，青島二手房市場的2005表情成為業內人士熱議的焦點：二手房價的“拐點”能否在今年來臨？搶灘登陸青島的外地房介“功夫”如何？哪個區域將會在今年異軍突起，成為市場新熱點……一系列猜想讓今年的二手房市場呈現出諸多變數———
市場需求的剛性空間
今年我市加
大了普通商品房的開發力度，將高檔商品住房、普通商品住房、經濟適用住房的比例初步定為12：58：30。高檔商品住房主要分布在市南區及市北、四方、李滄中心區；普通商品住房主要分布在東西快速路、重慶路、308國道三條主要干道兩側；經濟適用住房建設將主要在四方東部、李滄東部。從有關部門日前公布的建設規劃可以看出，2005年我市房地產市場放量將會增多，且唱“主角”的將是價位相對低廉的普通商品房，這對廣大市民來說無疑是一個利好消息，但仍不排除一種可能，那就是開發商能否改變大中戶型的開發癖好，而轉向極具市場潛力和需求熱度的小戶型？對于這個問題，已有開發商明確表示火爆的市場讓他們不會費時費力地去操作小戶型項目，由此可以看出這些即將占據市場主角的普通商品房能否真正契合我們的消費需求，目前還是一種未知。這在客觀上加大了二手房市場的需求空間。再者，由于地理環境、經濟發展、奧運效應等多方面的綜合拉動，我市商品房的房價近年來一直大幅攀升，房價屢次突破歷史新高，高價商品房與消費者可支付能力之間的供需矛盾日益突出。因此，高位房價的投入成本與市民消費能力之間的不對稱可能還會繼續，由此必然會帶動二手房市場的需求張力。在這種背景下，價格相對低廉、配套設施相對齊備的二手房必然成為市場追捧的熱點，這一點已在去年的市場運行中得到明顯體現。
另外，今年我市的城市化進程還將進一步加快，“清違”與舊城改造將并行深入，加之來青置業、投資群體的日益增多，二手房的市場放量與缺口依然較大，可以說，今年二手房市場還將處于一種剛性的需求空間。
城區改造的助推效應
2004年是青島城市建設穩步發展的一年。這一年青島CBD范圍劃定，山東路作為CBD規劃的重要一極，成為輻射市南和市北經濟發展的核心地帶；市政府縮小南北差距意見的出臺，有效拓展了房地產業的發展空間；城市北部道路、河道綜合整治也按計劃按進度實施，遼陽西路工程在去年7月下旬開工后進展順利，計劃今年5月底前竣工；安順路（遵義路———仙山路段）綜合整治工程也于去年底實現通車；濱海路、遵義路、長順路、萍鄉路、洛陽路整治工程順利進展，確保年底完成整治任務；板橋坊河、李村河中下游整治工程已開工建設，馬蓮溝河道整治工程已經完工；老城區供熱規劃和城市燃氣熱力專業規劃編制基本完成，市內四區已新增供熱面積125萬平方米，其中老城區61萬平方米。我市還加大了“平改坡”工程的實施力度，目前該工程調查摸底完畢，武昌路、榮成路周邊“平改坡”試點工程基本完成，東西快速路兩側21棟樓改造工程正在實施中，南京路至永嘉路一帶的22棟房屋也正在改造。結合今年城市規劃，有關部門還正在組織編制青島大學周邊、出入市區主干道、東西快速路等重要區域的“平改坡”改造方案。據悉，今年我市確定的綜合整治舊城區面積已逾60萬平方米。可以說，老城區改造與城市建設升級，既為城市容貌增添了亮點，也在一定程度上提升了二手房屋的升值潛力，成為拉動二手房價增漲的“引擎”。
從去年的市場情況來看，二手房價有的已接近于甚至高于商品房的開盤價，大部分中介公司分析認為，這一趨勢在今年還會繼續，二手房價整體將會略有增長，但絕不會出現大起大落的現象。市南區和嶗山區等區域的海景房會因其高端品質和價位而出現“降溫”，成交量趨緩；市南區的西鎮、團島、火車站附近等區域因隨著市政府西部城區的規劃而可能出現上市二手房屋增多，但交易行情仍存在著諸多變數；市北區也會因青島中央商務區的落戶、老城區的改造升級而引發二手房屋的置換“熱潮”；李滄區、四方區和開發區等城市次中心地帶將持續去年的火熱，特別是青島開發區的二手房市場將隨著濱海大道的通車呈現出更加火熱的景象。
房介經營的店面“革命”
隨著瑪雅房屋、順馳置業等外來房介的進駐，青島本土中介也隨之掀起一場店面“革命”。其實，這種“革命”氣息早在21世紀不動產“試水”青島之際就已顯山露水，21世紀不動產統一的店面、著裝與服務模式曾讓青島中介機構高呼“狼來了”，但外來中介對本土中介的結構性“沖擊”直到去年夏天才得以明顯彰顯，一個突出的例子就是本土中介借鑒了外來房介的經營模式，如第一個舉起“直營＋加盟”兩面旗幟的廣宇房產截至目前其直營店已達近60家，而特許加盟也在今年走出青島，走向濰坊、濟南等省內各地。另一個潛在影響就在于加速青島中介行業的市場洗牌，一批規模小、信譽差、專業經紀人團隊匱乏的房介將會在激烈的競爭中被淘汰，直至淡出市場，或是整改后被一些品牌中介所“收編”，可以預見這一圖景將會在今年被演繹得越來越生動清晰。而“外來和尚”帶來的規范、專業的服務體系也給本土中介上了一堂生動的服務課，如瑪雅房屋向社會公布的服務質量承諾和顧客監督體系就讓不少中介感到震動。特別是其兼具房屋實況播放錄像的房源影像管理系統更是讓同行看到了科技應用于店面經營的廣闊前景，目前不少中介正在謀劃著引入這套系統，以提高交易效率。可以說，這些外來中介的先進服務體系和理念既攪活了市場，同時也被一些本土同行悄悄“拿來”，成為其學習的“范本”素材。
備受爭議的專任委托模式能否在今年“飛”入尋常中介家，也成為展望2005二手房市場的重要猜想。此前青島已有不少中介在運行這一模式，但效果并不理想。這次瑪雅房屋明確祭起專任委托與獨家代理大旗，其閩江路、南京路店在開業一周內就簽署了30余份專任委托協議，這從一個側面映襯出專任委托的前景。至于它將發展成為瑪雅的“個性產品”還是島城中介的“統一口徑”，還有待于市場磨合，畢竟這一模式比普通委托要投入更多的人力、物力和財力。
外來房介的紛紛搶灘究竟給青島二手房市場帶來什么？目前還不能斷言，但有一點不容置疑，那就是外來房介的先進服務模式和經營理念將在今年得到更大范圍的復制和推廣，市民在二手房交易中也將會享受到更多諸如買房贈房屋保險、清潔、搬家等已然升級的增值服務。文／周建亮插圖／司海英
特約編輯：廣偉
