文/瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理兼亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家 陶冬
房地產(chǎn)開發(fā)是高杠桿、高回報行業(yè)，每一次大的調(diào)整都會有30-50%發(fā)展商出局，資金鏈斷裂是導致出局的主要原因，中國部分財力不濟的發(fā)展商，也將因為現(xiàn)金流問題出局。中國的房地產(chǎn)市場可能走到了一個十字路口
經(jīng)過5個月的膠著，中國的
房地產(chǎn)市場可能走到了一個十字路口。政策的變化、發(fā)展商的現(xiàn)金流和消費者的耐心都會受到考驗，房價何去何從也許快有答案了。今天的房地產(chǎn)市場與六個月前相比，最大的變化不是房地產(chǎn)新政，不是發(fā)展商心態(tài)，而是市場由賣方主導轉(zhuǎn)向買方主導，消費者的價格預(yù)期成為市場走向的關(guān)鍵。房價只漲不跌的神話已被徹底打破，持幣待購成為普遍行為。價格不跌，消費者不買，于是成交量急驟萎縮。
其實發(fā)展商并不怕減價。以他們購買土地的成本和目前的房價水平，減價只是一個賺多賺少的問題。房地產(chǎn)開發(fā)是高杠桿、高回報行業(yè)，每一次大的調(diào)整都會有30-50%發(fā)展商出局，資金鏈斷裂是導致出局的主要原因，這一點全世界都是一樣的。
去年宏觀調(diào)控后，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款已明顯收緊，銷售回款便成為發(fā)展商運作的主要資金來源。面對房地產(chǎn)新政，發(fā)展商可以撐下去，面對房價下滑，發(fā)展商可以撐下去，沒有資金回籠，撐起來則難矣。在某種意義上，成交量的萎縮對發(fā)展商的打擊要遠遠超過房地產(chǎn)新政的組合拳，現(xiàn)金流才是部分發(fā)展商的死穴。
鐵鏈永遠在最弱的一環(huán)斷裂。發(fā)展商的財務(wù)狀況差異甚大，有的可以堅持一、兩年，而另一些則岌岌可危。跳樓式減價往往從弱者開始。一旦減價開始，發(fā)展商們便會面臨重大的心理煎熬。是搶在別人前面奪門而逃，還是堅守價格同盟？發(fā)展商在房地產(chǎn)市場，是典型的寡頭壟斷。市場上參與價格同盟的發(fā)展商數(shù)量越多，當情況不妙時有人開溜，破壞價格秩序，導致壟斷崩潰的可能性就越大。
成交量的萎縮，不僅造成發(fā)展商資金運作上的困難，還會制造房地產(chǎn)供求關(guān)系上的全面失衡。需求在減少，新盤供應(yīng)卻不斷涌出，積壓嚴重而且愈演愈烈。住宅供求之間的均衡正在遭到破壞，這不可能不影響消費者的價格預(yù)期。對大件消費品，消費者心理從來都是買漲不買跌。回首中國汽車市場的冰火兩重天，便不難理解價格預(yù)期對消費行為的影響。
中央政府處理房地產(chǎn)問題的態(tài)度，有其矛盾的一面。房價(尤其在華東部分城市)飛漲，將普通市民推向郊區(qū)。這種情況今天不制止，普通市民以及他們的子孫從此就再也沒有能力安家置業(yè)，這與“以人為本”的執(zhí)政理念背道而馳，與建設(shè)和諧社會的政策目標背道而馳。同時房價高企，拉動營商成本，削弱國際競爭力，也是政府不愿看到的。
當然，政府并無意過度打壓房地產(chǎn)，畢竟大量人民儲蓄和銀行貸款已進入樓市，社會安定、金融穩(wěn)定是大事。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的推動作用也是有目共睹的，這里出了問題，從投資到消費，從中國金融到全球原材料都受沖擊。因此政策的重點在于擠壓泡沫，而不在壓垮市場。
如果經(jīng)濟增長在下半年放緩，銀行信貸政策會逐漸放寬。不過筆者認為房地產(chǎn)政策暫時不會放松。政府和地產(chǎn)商之間正在進行激烈的博弈，中央政府與地方政府之間也是如此。大家都在比誰的氣更長。政府至少短期內(nèi)不會收回已出臺的政策。
政府不收回舊的措施，已經(jīng)對發(fā)展商構(gòu)成重大威脅。成交繼續(xù)膠著，而新盤越積越多，銷售回款愈發(fā)吃力。其實，發(fā)展商和購房者在比拼耐心，看誰先放棄。購房者未必是鐵定的贏家，不過至少他們的錢存放在銀行里。時間卻不在發(fā)展商一邊。政策的不確定性是一種煎熬，資金壓力也越來越大，還要留神不被價格同盟中的其他發(fā)展商“涮了”。
筆者曾提出房地產(chǎn)調(diào)整的三階段論，即一期價格微跌、成交大跌；二期價格大跌、成交進一步放大；三期價格及成交趨穩(wěn)但反彈乏力。近來上海等地價格進一步小幅回落，成交有所反彈。筆者認為調(diào)整仍處一期，價格回落屬發(fā)展商以促銷為目的的減價，成交量似乎也不過是技術(shù)性反彈。發(fā)展商恐慌性的、奪門而逃式的減價還沒有出現(xiàn)。
夏季是銷售淡季，各地的秋季交易會是他們的希望和寄托，希冀一場宣傳和些微降價，能推動樓盤銷售。不過筆者懷疑小打小鬧的降價和似是而非的包裝,真的能打動消費者的心和打開他們的錢包。今天消費者的價格預(yù)期與六個月前完全不同。如果這一輪攻勢不能奏效，對財力弱小的發(fā)展商來說，會是一個重大打擊。迫于資金壓力，跳樓大甩賣就可能出現(xiàn)。
不排除消費者耐不住性子，重返市場。不過，政策不減壓、消費者不買賬、部分財力不濟的發(fā)展商坐不住，拉動市場進入二期調(diào)整，是筆者看來最可能出現(xiàn)的情形。
必須指出的是，中國幅員遼闊，各地房地產(chǎn)市場的構(gòu)造、資金來源、經(jīng)濟發(fā)展水平、購買能力、二手市場活躍程度均不相同，因此不宜一概而論。除華東和華北少數(shù)城市外，其他城市房價也普遍上揚，但未必達到泡沫地步。
不過，房地產(chǎn)新政具有一定的普遍殺傷力。在資訊發(fā)達、資金流通的今天，個別城市一旦出現(xiàn)價格急跌，市場氣氛不會不受影響。二手市場的活躍程度可能成為減緩價格急跌的一個重要因素。這次調(diào)整的地域性差別可能十分明顯。
責任編輯 原霞
