????在工期、銷售、需求等多種因素制約之下，“被現房”已成不爭的事實，開發商別無選擇。對開發商來說已經“兵臨城下”：資金、成本、銷售、工期……“被現房”帶來的巨大壓力對于絕大部分的中小開發商的資金鏈形成嚴峻考驗。“期房時代”受到挑戰，“現房銷售”或將來臨。現在的“被現房”即是市場的路演。但開發商們能否“演”好、“演”真實？這是問題的關鍵。

????期房“被現房”

????“期房”一直是房地產

市場的主角。對于購房者而言，窮盡一生甚至幾代人的心血來買的房子如同一個海市蜃樓，在沒有交房之前，總是戰戰兢兢，時時擔心出現各種問題。

????現在，這一切在悄然改變。限購、限貸、限價等一系列樓市政策卻打破了期房獨霸市場的格局：開發節奏放緩、成交下降，兩者同時存在就必然導致現房的不斷涌現。近期，“現房發售”、“現房，優惠8.8折”等樓盤廣告所釋放出的信號顯示，現房已經成為目前島城房地產市場的最新態勢。

????何為現房？根據其形成的原因可分為兩個層面來理解。現房是開發商為了產品的品質和形象，待項目完工后，針對市場環境和銷售需求采取有針對性的銷售模式推出的產品。而“被現房”，則是受工期、銷售、需求等多種因素制約之下，自然形成現房，這類可稱之為“被現房”。

????對于購房者而言，越來越多的現房出現，無疑為其購房時提供更直觀的參考和對比。一方面降低了購房風險，另一方面也能在某種程度上會激發購房欲望。不過對于房地產市場特別是開發商來說，越來越多的“被現房”情況無疑為其敲響了警鐘。

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????5月存量超過10萬套

????據網上房地產相關數據顯示，截至到5月28日，青島商品住宅存量突破10萬套。其中受限購的七區普通住宅存量5萬多套，突破600萬平方米，而周邊不受限購的七區的普通住宅存量也超過5萬套。

????按照去年一年不足10萬套的市場消化速度，目前青島市場上的存量房至少需要一年以上的時間才能消化。如此一來，其中的部分項目的開發周期以及可能會遇到的周期性銷售不暢等因素，在未來將很有可能成為現房或者準現房。這些潛在的現房或者準現房在未來真正進入市場之后，也將大大增加成都市場在售現房的數量，現房在售現象將進一步加劇。

????李滄城陽成現房聚集區

????據銳理數據統計，當前在售的現房和準現房項目個數大幅增加，全市90余個，包括金光麗園、華遠·湯米公館、萬科城、桃源山色等樓盤，都已經是現房或者準現房，比去年同期增加40%多。

????其中主城區主要在售準現房有38個，市南區以高端綜合體項目為主，主要在售準現房有9個，價格在每平方米25000元到每平方米40000元之間；市北區主要在售的準現房有10個，商品住宅和綜合體項目各占一半，價格主要集中在每平方米15000萬元左右；四方區主要在售的準現房項目有7個，價格在每平方米11000元左右；李滄區則有12個，價格在每平方米9000元左右。輔城區中城陽、嶗山、黃島主要在售準現房約有30個，普通商品住宅價格主要集中在每平方米6000-8000元之間。

????從區域上看，大部分現房或準現房集中在李滄區和城陽區。如李滄區，和達和城、青山綠水、海岸華府都已經基本是現房，而李滄商圈附近的蘇寧電器廣場、李滄萬達廣場也已基本建成，準現房香蜜湖一期也將于今年年底交付使用。

????作為島城樓市的另一主戰場，城陽區同樣也將迎來“現房時代”。目前在售的天泰城5期新羅園和6期美立方、陽光公園一號、華胥美邦、金日紫都、卓越蔚藍群島、厚德森林國際等項目都將屬于現房銷售。

????從物業形態上看，這些現房或者準現房的業態非常豐富，有高層、小高層、超高層、多層、別墅、洋房、聯排、雙拼別墅等等，但大部分以高層為主。

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????高端物業加入現房銷售

????從島城樓市發展的歷史來看，普通商品住宅成為現房或者準現房的現象由來已久，但是，如今不少別墅、高端項目也出現了現房銷售的情況，使現房銷售大軍越來越壯大。

????據了解，包括東海路9號、凱悅中心、萬麗海景、魯商首府等不少高端項目都加入了現房銷售大軍。另外，海信·溫泉王朝、海爾·原鄉墅青特花溪地、100福國際山莊、銀盛泰德郡等一些別墅項目也已經是現房或者準現房。如海信溫泉王朝是溫泉片區唯一的全現房別墅銷售項目，據了解，青特花溪地將于今年10月份交付使用，100福國際山莊也將于今年年底交付使用。

????對于高端物業邁入現房或準現房銷售大軍，業內人士認為，限購是導致其現房銷售的最主要因素。因為對于有能力購買高端物業的人群來說，絕大多數都已經屬于被限購行列，即便有心購買，也無法過戶。“盡管有些辦法可以幫助過戶，但是那總不是正規渠道，讓人不放心。”某購房者告訴記者，就是他自己，雖然是用父母的名字買下的別墅，但是總是擔心將來會不會出現遺產稅等問題，所以也很忐忑，而對于那些用其他人名字買的客戶，更是容易出現問題。

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????期房銷售，成效待考

????盡管是被迫的，但對于開發商來講，現房銷售也是當前及其惡劣形式下的一種營銷手段。現房銷售究竟能不能推動成交量上升？很顯然，這比較難。

????如果在前幾年，某個樓盤打出現房銷售的字樣，必定會大受購房者關注。在期房時代，現房銷售可以說是可遇不可求。盡管這個說法有些夸張，但卻真實反映出畸形的房地產銷售模式。按照中國傳統的買賣習慣，實物買賣才是最安全的銷售模式。原本理所應當的現房銷售，卻演變成了開發商的一種促銷手段。

????雖然現房銷售大多處于被迫狀態，但至少還原了傳統的商品銷售模式，降低了購房者的購房風險。當現房銷售大規模擴散時，現房銷售還能如往常一樣成為開發商手中的促銷王牌嗎？還能如往常一樣刺激購房者的購買神經嗎？答案是否定的。

????“從目前來看，國家政策調控不會放松”，業內人士認為，“盡管現房是一種非常好的銷售手段，但國家房地產調控持續，至少短期內不可能取消的情況，對購房者的影響非常大，觀望情緒將持續擴散。”也就是說，現房銷售還是如以前一樣的促銷手段，但絕對不能取得如之前般的影響力，也不能非常明顯地促進樓盤成交量上升。

????與此同時，據記者粗略統計，現階段島城房地產市場上涌現出來的現房銷售樓盤多達90個。如果當現房銷售成為一種常態，那么其促銷效果反而會受到一定制約。業內人士表示，“被現房”對于絕大部分的中小開發商的資金鏈是一個嚴峻考驗，如果還把提高成交量的期望寄托于現房銷售，還不如用降價促銷這種武器來度過難關。綜合現階段的形勢來看，“被現房”是開發商的無奈之舉，但也促成了營銷模式回歸本真。現房銷售或許在某些方面表現出一定的效果，但想將其作為大幅拉動成交量的促銷手段，其效果未必明顯。

????被期房，調控下的無奈之選

????如果不是成交量下降，如果不是調控政策持續出臺，如果不是存量房持續增加，相信大部分開發商絕對不會以現房銷售，從而失去以小博大的機會。

????“只要有一百萬，就可以當開發商，拿地修房子”。這個坊間笑話是對期房銷售模式的莫大的諷刺。“空手套白狼”，以此來形容期房時代的營銷模式絕不為過。對開發商而言，以往的期房銷售模式啟動資金少、開發風險低。以至于樓市瘋狂的前幾年，喊出了人人都來當開發商的口號。

????然而2012年的樓市卻發生了巨變，期房銷售模式獨霸的時代遭受到嚴重沖擊。不論是從宏觀方面，還是微觀方面來看，現房銷售模式是市場的必然：首推原因國家調控。在去年國家樓市調控的影響之后，中央所釋放出的政策信號并未放松。其次是銀行銀根緊縮，貸款額度減少，開發商資金鏈受到威脅。銀行放款慢，購房貸款困難，開發商資金難以回籠。第三是庫存量加大。去年一年到現在，島城房地產成交量大幅下滑，直接導致存量房激增。據網上房地產統計數據顯示，截止5月28日，青島住宅存量突破800萬平方米。而經歷過大起大落的島城樓市，大部分購房者對房地產市場更加理性化，觀望情緒濃厚，絕對不會盲目下手。

????當以上問題同時作用于市場，現房銷售模式的出現已成為必然。現階段，現房銷售模式的大規模涌現，是開發商被動的行為，無奈之舉。也就是說，開發商是“被現房”的。淪為“被現房”，是當前的市場形勢所致，但也反映出當前開發商的痛楚。

????全國工商聯房地產商會常務理事蔣曉東表示，目前出現“被現房”情況對開發商非常不利。開發商最初定資金計劃時，大多按照期房銷售的方式來組織和安排資金，直白點就是以小博大，但是“被現房”將導致資金成本增加很多。調控又導致樓市銷售速度降低，在一定程度上失去了與購房者進行價格拉鋸的主動性。隨著購房者日趨成熟，理性購房已經成為共識，當供大于求的時候，價值規律將起到很大作用。 （記者 鞠培霞）

????房地產市場的提前路演

????對購房者而言，現房可以提供真實的視覺體驗。而對于開發商而言，現房則帶來巨大市場考驗。如果現房銷售增多，相信購房者絕對是熱烈歡迎，畢竟現房銷售模式對購房者的風險可降到較低程度。但如果現房銷售增多，相信不少中小開發商都難以繼續涉足房地產，畢竟資金壓力增大、開發成本提高。

????“任何事情都有兩面性，‘被現房’一方面反映出了開發商處于不利局面，一方面也可以讓開發商提前感受現房銷售模式下的壓力。”業內人士認為，以往房地產的瘋狂銷售是一種非常狀態。在現階段，“被現房”的銷售壓力不僅可以鍛煉開發商的隊伍，還能為房地產進入平靜營銷時代和地產行業符合“社會平均利潤”法則提供一次預演機會。對于開發商來說，“被現房”是對開發商的一次考驗，對于整個房地產市場的發展來說，也是一種考驗。

????當前的現房銷售模式或者說 “被現房”狀態究竟會持續多久？該人士表示，大量的存量房是造成現階段“被現房”的主要原因之一。從長遠來看，市場具備自我調節的機能，在調控政策效應逐漸釋放下，市場會趨于新的供需平衡，存量房不會無限的累計。

????島城某地產界人士則認為，從商品庫存量的角度來看，“被現房”情況也有一個限度，太大了可能產生社會問題，學術上叫經濟危機；從國家宏觀調控的目標來看，銀行信貸資金必須英雄要有用武之地，從目前金融政策的松動，雖然不特別針對房地產，但是隨著社會經濟其他組成形式的復蘇，購買力會增加，“被現房”現象或將有所緩解。

????該人士認為，現房銷售模式的大量涌現，是國家樓市調控的結果。未來幾年，如果調控繼續深入，現房銷售的模式或許還將延續，但不會影響到期房銷售的模式。“被現房”這種市場狀況將促進市場更加成熟，房地產歷史上的多次“折騰”也是這樣，每折騰一次就進步一點。未來的房地產市場將逐步接近或達到 “現房銷售”的狀態，因此現在的“被現房”也算是一種房地產市場的提前路演。（小格）