??? 各大房地產商加速布局

????11月底,斥資3000萬元的青島福彩養老院南九水路老年公寓重建項目規劃建筑方案公示,這是島城老齡服務產業又一個重大項目。隨著人口老齡化趨勢的加劇,近兩年針對老年人養老開發的地產項目驟熱。

????在青島,因養老地產最早受到人們關注的是石老人桃源鄉養老服務中心。

????投資1.2億元的石老人桃源鄉養老服務中心當時號稱“島城首家會員制養老服務中心”,依山面海地理環境優越,260個房間,面積從40平方米到180平方米不等,足以體現出硬件設施之高端。

????去年11月,由新華錦集團和日本長樂控股株式會社共同投資3億元打造的新華錦·長樂國際頤養中心正式對外營業。作為新華錦集團涉足養老地產的第一步,長樂國際頤養中心主打“高端牌”,入住客戶可享受養老住宅、理財、醫療、旅游等待遇,并能享受到中心配備的日本服務員的專業服務。

????與普通住宅開發不同,目前青島涉足養老地產的開發商,大多是具有足夠實力的明星企業,除了項目自身戶型、環境設計優勢之外,人性化的配套設施、優質的綜合服務是他們最大的賣點。

????“最大區別在于產品品質。普通住宅解決的是大眾居住需求,而養老地產則需要專項的產品設計,從內部戶型到小區硬件再到后期運營,與老年人生活需求緊密對接。”首創置業青島公司副總經理李旭華說,今年,首創置業在青島的陽光香蜜湖項目正準備拿出一棟樓作為養老地產來開發,目前正處于產品專項設計階段。

????作為國內房地產龍頭企業的萬科也已計劃在青島萬科城項目試水養老地產項目。此外,市南區泉州路5號地塊,將建設一棟地上16層的青島工人療養院綜合樓,主要用于療養,延安三路還規劃了陽光怡居老年公寓項目,黃島區小珠山也有部分養老地產項目已規劃。

????運營狀況令人堪憂

????按照第六次人口普查數據,我國現有的老齡人口為1.59億,老齡化速度加快、獨生子女養老壓力增大、空巢老人增多等,都使得養老成為當今社會的難題,同時也帶來了商機。空氣濕潤、溫度適中、四季分明的青島,今年又再次入選十大適合養老的城市,自然更具備發展養老地產的先天優勢。

????然而,在房地產商競相大踏步涉足養老地產的“大熱”表象之下,目前島城的養老地產項目實際運營狀況卻并不樂觀。

????在長樂國際頤養中心,記者了解到,設計住戶161人的中心大樓只有30位客戶,入住率不到20%。

????長樂國際頤養中心營銷經理李經理介紹,入住收費有兩種方式,一種是根據房間面積大小繳納190萬元—300萬元不等押金的會員制模式,一種是按月繳納1萬元—1.3萬元不等的月付租金形式。不論哪一種方式,對于普通百姓來說都算是“天價”了,也無奈很多人只能望而卻步。

????考慮到自己年齡大了,孩子又在外地,市民李阿姨打算搬到條件好一些的養老公寓居住。“最近,我看了幾個地方,一般的養老院環境還行但醫療條件達不到,長樂國際頤養中心我和朋友也看了,好是好,就是太貴了。”李阿姨無奈地告訴記者,看了一圈也沒選到合適的房子。

????12月6日,記者來到石老人社區,發現按照規劃原本去年秋季就應投入使用的桃源鄉養老服務中心至今仍未營業,工作人員表示目前還不接受申請。而后,記者又電話采訪了萬科等兩家曾對外宣傳開發計劃的企業,結果相關負責人均表示目前并沒有養老地產項目。

????養老地產不只是房地產

????經過幾年發展,如今只有北京、上海少數一線城市的養老地產項目運作得比較成熟,二三線城市的養老地產項目大多只停留在打概念牌的階段。

????業內人士認為,土地審批難、投資回報周期較長等客觀原因所帶來的運營成本增加,使得房地產開發商們在承受壓力的同時,不得不關注利潤。因此,目前國內養老地產項目普遍存在著門檻過高、大眾消費難以接受的問題。

????與普通商業地產相比,開發養老地產一方面要承擔配套設施建設諸如增加無障礙設施、配建醫院等所帶來的高成本投入,另一方面還要面對投資回報周期較長、政策扶持力度小等運營風險,這都使得“養老地產”舉步維艱。

????“我開始做養老地產后,接觸了上百家企業,其中真正能做好的不到10%,另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什么。這其中最大的問題是,我們沒有專業的養老地產設計機構,沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構,還是按照傳統的房地產模式來運營,這怎么可能成功呢?”全國房地產經理人聯盟養生養老地產委員會主任陳宏表示。

????“何為養老地產,業界至今沒有給出準確定義。但我們應該意識到,養老地產是養老產業鏈中的一環,環境資源、物業價值、醫療價值、綜合服務一樣不能少,重點在于解決社會養老而不是賣房子。”青島市房地產經理人俱樂部常務副秘書長龍江認為,養老地產未來前景很廣闊,只是目前業內亟需開發及運作標準。（記者 李媛）