在青島，一般新小區(qū)成熟期需要多久？交房1年左右的小區(qū)入住率有多少？商業(yè)配套跟進情況如何？2月26日晚上，記者探訪了6處新小區(qū)，入住率不高。值得注意的是，這些新小區(qū)大多是在2010年前后熱銷的，當(dāng)時在郊區(qū)活躍著大量投資客，這也是入住率低的重要原因。業(yè)內(nèi)專家孫杰表示 ，限購后銷售的樓盤，入住率會有提高，8成是自住需求。

　　郊區(qū)：部分樓座一兩戶亮燈

　　2月26日晚上7點左右，記者來到了城陽區(qū)一小區(qū)。該小區(qū)一期開盤時間2011年10月，二期于去年4月開盤，去年年底已經(jīng)交房。據(jù)觀察，亮燈數(shù)平均為10戶/棟，部分樓座亮燈數(shù)為零，入住率不足4成。周邊商業(yè)網(wǎng)點方面，只有友客便利、中國福利彩票等幾家門店，絕大部分商鋪正在招租中。業(yè)主李先生告訴記者，很多業(yè)主還在忙著置辦家具，過些日子入住率肯定能提高起來。

　　位于城陽區(qū)的另一家樓盤也是如此，一期亮燈數(shù)在40%～50%左右，由此來看入住率還是不錯的，但是二期亮燈數(shù)甚少，很多棟樓也就一兩戶亮燈，零亮燈數(shù)的有一半以上。城陽區(qū)居民劉先生告訴記者，“城陽這邊很多這種新開樓盤，一期入住率還算說得過去，但是之后推出的就不行了，基本看不著幾個亮燈的，入住率太低了。其中有一些業(yè)主是投資的，買了也不會來住。”

　　城陽白沙河片區(qū)有一小區(qū)，部分房源交房兩年左右。一位業(yè)主告訴記者，“雖然交房較早，社區(qū)相對來說比較成熟，小區(qū)自帶配套比較齊全，但是目前綜合所有情況來看，入住率在四成左右。現(xiàn)有住戶里有很多是租房子的，并不是業(yè)主。”“從小區(qū)所在位置看，由于周邊配套不完善，幾乎沒有什么大型的商業(yè)網(wǎng)點，也沒有醫(yī)院。能達到四成的入住率已經(jīng)相當(dāng)不容易了。”城陽區(qū)一家中介的工作人員孫先生說道。

　　另外，在嶗山區(qū)，愛丁堡國際公寓去年交房。記者觀察發(fā)現(xiàn)，平均每棟樓入住了5戶左右，周邊沒有大型超市、商場、銀行等配套設(shè)施，只在社區(qū)東部200米左右有一個小型的商店。

　　在開發(fā)區(qū)，新小區(qū)入住率帶來的影響有很多。開發(fā)區(qū)薛家島的鳳梧金沙小區(qū)，交房兩年左右，遭受入住率低的折磨。另外，記者了解到，同樣，開發(fā)區(qū)石雀灘朱雀臺小區(qū)，住了3年，仍然沒供上暖，因為入住率不高。

　　市區(qū):入住率較高，但商業(yè)慢半拍

　　中海清江華府位于市北區(qū)新都心區(qū)域。早在2010年的時候，該樓盤熱銷，大批購房者出手，去年下半年該樓盤開始交房。今年1月份的時候記者曾到該小區(qū)探訪，當(dāng)時已經(jīng)有部分業(yè)主入住，地上停車位停了不少私家車。如今，記者再次探訪，入住率有了提高。“我是2010年買的，當(dāng)時1.3萬一平米，年前買好了家具，現(xiàn)在剛?cè)胱　！笔忻駰钕壬蛴浾呓榻B說，“不過，沿街商鋪現(xiàn)在還沒有營業(yè)，處于空置狀態(tài)。”在現(xiàn)場，記者看到，清江路附近的沿街商鋪都沒有營業(yè)，部分商鋪還在招租中。“買東西現(xiàn)在不太方便，還得等半年吧。”楊先生說道。

　　同樣的情況，福州路附近的一家樓盤入住兩年了，目前入住率到了7成左右，然而沿街商鋪依然空著，購物不方便。

　　“李滄區(qū)的樓盤交房1年左右，入住率就能達到5成左右。入住率和區(qū)域定位很有關(guān)系。以李滄區(qū)為例，購房者多是剛性需求，肯定是要居住的。嶗山區(qū)入住率就低一些，投資客和改善性需求是并存的。有些客戶有兩套房子，一套投資，平時不去居住，可能會租出去。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰在接受記者采訪時說道。

　　“現(xiàn)在精裝修樓盤多了起來。精裝修樓盤交房以后，入住率提高比較快，買家具就可以入住。而毛坯房小區(qū)，需要業(yè)主裝修，得需要三個月甚至半年的時間。在市區(qū)，投資客并不占主流，所以入住率還是不錯的。”青島風(fēng)景樓盤市場總監(jiān)張百忍介紹說，“像當(dāng)時的夢境江南，交房后交通不便、商業(yè)也沒有，業(yè)主出行不便。但隨著配套完善，入住率也提了上去，現(xiàn)在已經(jīng)非常成熟了。”

　　“新小區(qū)得克服交通和商業(yè)等配套問題，這是一個過程。根本上還是業(yè)主的構(gòu)成問題。2010年前后銷售的樓盤，價格飛漲，投資客積極參與。現(xiàn)在這批房子交房了，投資客一般不會過來居住，入住率很難提上去。舉個例子，開發(fā)區(qū)有幾個新小區(qū)，入住率一直很低，供暖都是問題。在郊區(qū)，新小區(qū)成熟期至少3年，市區(qū)快一些。”

　　在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，個別新小區(qū)入住率低的另外一個因素是房子沒有銷售完，城陽區(qū)和嶗山區(qū)都有這樣的情況。

　　“從2011年開始的限購令，把青島市場上的投資客趕跑了，所剩無幾。這種情況下，銷售完畢的樓盤，可以很好地解決入住率問題，8成都是自住需求，這也是一個良性循環(huán)。這兩年，青島市的爛尾樓明顯少了很多，這是一個好現(xiàn)象。總體看，青島新房空置率并不太高，尤其是市區(qū)。”(記者 李晨)