核心提示

    連降了8個(gè)月之后，上月青島市房價(jià)終于止跌，部分區(qū)域有趨穩(wěn)跡象，購房者信心回升，在此情況下青島開發(fā)商趁熱打鐵，加快推盤速度。昨日記者調(diào)查了解到，繼7月開盤數(shù)量驟增之后，8月將繼續(xù)加碼，預(yù)計(jì)有近20家樓盤將開盤，青島樓市在傳統(tǒng)淡季之后迎來了開盤小高峰。除了一直備受關(guān)注的剛需盤外，近來部分偏中高端的樓盤或戶型也陸續(xù)上市，可見改善型購房者也已悄然入市。

    講述>&

    進(jìn)入7月份，島城各樓盤開盤加推頻率明顯加快。城陽與李滄是目前島城最大的剛需盤及剛需客戶聚集地，區(qū)域內(nèi)近期有御景尚都、臻園、祥泰正陽東郡、天泰城微社區(qū)、正商紅河谷、潤發(fā)湖畔雅居、偉東幸福之城三期等項(xiàng)目陸續(xù)集中推盤，很多剛需客戶見狀入市購房。

    家住山東路的于先生結(jié)婚已有幾年，但一直和父母住在一起，“其實(shí)這兩年一直在看房子，但感覺高不可攀，而且一些區(qū)域漲得太快，實(shí)在無法接受?！庇谙壬f，經(jīng)過兩年的等待他上周終于定下了黑龍江路上一新盤的房子，位于22層的92平方米新房房款加稅費(fèi)總共93萬元。

    “從去年開始我就關(guān)注這個(gè)樓盤，一來是靠近地鐵，交通方便，二來距離我和媳婦單位都不算太遠(yuǎn)，最重要的是價(jià)格在接受范圍內(nèi)，我看好的這套房子之前價(jià)格大約在9150元/平方米左右，到了這個(gè)月差不多9500元/平方米，感覺市場經(jīng)過一年半的沉寂后，很多人開始買房子了，尤其是利率下調(diào)后成交量大幅上升，開發(fā)商有悄悄提價(jià)的嫌疑，我要趕緊入手?！庇谙壬f，而隨后前往李滄區(qū)交易中心辦理無房證明、限購證明的經(jīng)歷似乎印證了于先生的看法。“簽合同辦貸款都要開這兩個(gè)證明，我上午8點(diǎn)到交易中心，本以為時(shí)間挺早的，哪知道過去一看前面已經(jīng)排了100多人，但交易中心一天只發(fā)60個(gè)號(hào)。上周一我特意提前到5點(diǎn)就去排隊(duì)，但還是去晚了，前面已經(jīng)排了大約七八十人，沒辦法周三又去了一次才開出證明。隊(duì)伍里買新房、買二手房的都有，反正感覺好多人都在買房。”

    探訪>>> 氣溫雖高售樓處人擠人

    而進(jìn)入8月份，開發(fā)商開盤的熱情絲毫沒減。市北區(qū)的香山美墅、盛世美邦、四方區(qū)的海信湖島世家等新盤都將入市，而李滄區(qū)更是多個(gè)新盤入市，主打首次置業(yè)或首次改善的剛需客戶群體，如地處李滄區(qū)黑龍江路的時(shí)代城將于8月份推出高層住宅，戶型面積從56—280平方米，主推56—130平方米的剛需戶型。據(jù)了解，時(shí)代城下半年的推盤量將達(dá)到千套以上，成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。昨日記者隨看房車前往該項(xiàng)目探訪，盡管氣溫很高，但售樓處幾乎是人擠人。“這段時(shí)間很多剛需客戶過來看房，還有一些改善型需求客戶?！痹擁?xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人說，盡管剛需客戶還是目前購房的主力軍，但在開發(fā)區(qū)、李滄區(qū)、城陽區(qū)，首次改善型甚至再次改善型客戶的來電量、成交量明顯增多，小房換大房、舊房換新房等需求開始活躍。此外藍(lán)山灣二期、中南世紀(jì)城等也將開盤或加推新房源，主打50—80平方米的中小戶型。

    調(diào)查>>> 剛需與豪宅“兩頭升溫”

    此外，從近幾個(gè)月開盤的現(xiàn)狀來看，樓市呈現(xiàn)剛需住宅與豪宅產(chǎn)品“兩頭升溫”的狀況。6月底，積蓄兩年的豪宅大盤——青島華潤中心悅府開盤，起價(jià)25000元/平方米，均價(jià)28000元/平方米，僅2小時(shí)銷售8億元。位于西海岸的龍湖原山于6月24日開盤，首期66套別墅，起價(jià)370萬元/套，當(dāng)場售罄。

    多個(gè)知名豪宅低價(jià)入市后獲得了很好的銷售業(yè)績，這對(duì)島城樓市起到示范作用。再加上數(shù)月來豪宅整體成交量的回升，促使8月更多的豪宅推盤入市。8月份島城計(jì)劃入市的項(xiàng)目中，包括別墅、公寓、寫字樓、花園洋房等類型的中高端項(xiàng)目有8個(gè)之多，占到總開盤量的一半左右。其中香山美墅即將開盤，100福國際山莊、麗山國際等陸續(xù)加推別墅。

    “豪宅的低價(jià)入市，擴(kuò)大了高端客群的容量?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，限購實(shí)施以來，以別墅為代表的高端需求受到嚴(yán)重壓制，積累了大規(guī)模的潛在需求。在樓市回暖的各項(xiàng)利好因素來臨之時(shí)，尤其是降息、房價(jià)止跌等標(biāo)志性利好出現(xiàn)時(shí)，使他們對(duì)市場的判斷開始樂觀，部分潛在高端客群開始考慮進(jìn)入別墅市場。

    【分析】 樓市“淡季不淡”但仍供大于求

    在一陣陣緊鑼密鼓的樓市促銷戰(zhàn)中，雖然成交量呈現(xiàn)回暖勢頭，但反觀樓市存量，仍有接近11萬套商品住宅待售，整體市場的庫存壓力依然不減。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)分析，上半年全市商品住宅去化周期為25個(gè)月，也就是說以現(xiàn)有銷售速度需25個(gè)月銷售完，現(xiàn)有庫存這一數(shù)字較去年同期延長了一倍之多。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，剛需也好，高端客群也罷，島城樓市潛在消費(fèi)群體，在降息及開發(fā)商促銷等實(shí)質(zhì)利好刺激下，得到進(jìn)一步釋放，讓?shí)u城樓市保持“淡季不淡”的局面。但潛在消費(fèi)群體持續(xù)釋放仍需要房價(jià)保持實(shí)實(shí)在在優(yōu)惠為基礎(chǔ)，以價(jià)換量仍為房企良策。

     【延伸閱讀】8月20盤集中上市 老盤敢"喊漲"新盤只敢“以價(jià)換量”

    【鏈接】 中央連續(xù)發(fā)出穩(wěn)定樓市信號(hào)

    盡管成交量的回升讓購房者、投資者和開發(fā)商開始看好樓市，但目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的大氣候決定了未來樓市仍存在不確定因素，“樓市將走向何方還是要看大政策如何走，‘樓市回暖’的說法在很大程度上是開發(fā)商為刺激購房者出手而使出的營銷策略。”島城樓市分析人士龍江說，青島樓市庫存仍處高位，宏觀調(diào)控政策不會(huì)改變，下半年開發(fā)商集中推盤，樓市整體供大于求的買方市場格局不會(huì)改變。而且從7月份以來住建部釋放的信息來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策放松的可能性微乎其微，降價(jià)跑量是唯一的途徑。

    在近兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，中央連續(xù)多次發(fā)出穩(wěn)定樓市的信號(hào)。7月7日，溫家寶總理表示，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策；7月17日，國土資源部表示，將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖；7月19日國土資源部和住建部又聯(lián)合下發(fā)緊急通知表示要堅(jiān)決防止房價(jià)反彈。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的政策指向十分明確，而密集的表態(tài)將會(huì)徹底打消地方政府松綁的試探行為。（記者 孫靜芳）